Jak sprawdzić, czy Orange zasiedziało służebność przesyłu?
Kabel na działce nie oznacza, że straciłeś prawo do wynagrodzenia
Orange twierdzi, że korzysta z Twojej działki od kilkudziesięciu lat i dlatego nie musi Ci płacić? Nie przyjmuj tego za pewnik, albowiem sam wiek kabla, studzienki telekomunikacyjnej czy słupa nie przesądza o zasiedzeniu służebności przesyłu, gdyż przedsiębiorca musi wykazać, że zostały spełnione warunki przewidziane przez prawo.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, dostarczył właścicielom nieruchomości istotnego argumentu przeciwko zasiedzeniu opartemu na okresie sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Jest jednak druga data, której nie wolno przeoczyć: 3 sierpnia 2028 r., gdyż od tego dnia Orange może ponownie podnosić zarzut zasiedzenia właściwej służebności przesyłu, powołując się na 20 lat posiadania w dobrej wierze, liczonych od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu. Nie oznacza to automatycznego nabycia prawa, ale jest powodem, by nie odkładać sprawdzenia dokumentów.
Kabel Orange pod ziemią. Właściciel chciał budować, ale pojawił się problem
yobraź sobie właściciela działki budowlanej, który kupił nieruchomość, planował postawić dom i rozpoczął przygotowania do inwestycji. Podczas sprawdzania mapy uzbrojenia terenu dowiedział się, że przez środek działki przebiega kabel telekomunikacyjny, a przy granicy znajduje się studzienka, do której pracownicy operatora muszą mieć dostęp.
Właściciel nie podpisywał z Orange żadnej umowy, a w księdze wieczystej nie znalazł wpisu o służebności przesyłu. Poprzedni właściciel również nie przypominał sobie, aby otrzymał wynagrodzenie za korzystanie z gruntu.
Wystąpił więc do operatora z pytaniem o podstawę prawną zajęcia nieruchomości i otrzymał odpowiedź, że infrastruktura istnieje od wielu lat, a przedsiębiorca nabył prawo do korzystania z gruntu przez zasiedzenie.
Czy taka odpowiedź zamyka sprawę?
Nie.
To przykładowa historia, ale pokazuje problem, z którym spotykają się właściciele nieruchomości. Pismo Orange nie zastępuje dowodów potwierdzających zasiedzenie.
Właściciel powinien ustalić, kiedy powstała infrastruktura, kto z niej korzystał, czy była przebudowywana, na jakiej podstawie została umieszczona na gruncie oraz czy przedsiębiorca rzeczywiście mógł nabyć służebność przez zasiedzenie.
Co oznacza zasiedzenie służebności przesyłu przez Orange?
Zasiedzenie oznacza, że przedsiębiorca może nabyć określone prawo do korzystania z cudzej nieruchomości wskutek wykonywania tego prawa przez odpowiednio długi czas, nawet bez zawarcia umowy z właścicielem, i nie oznacza to przejęcia własności działki.
Orange może jednak uzyskać prawo do korzystania z oznaczonej części nieruchomości w zakresie potrzebnym do eksploatacji urządzeń telekomunikacyjnych.
Przykładowo może chodzić o utrzymywanie kabla, dostęp do studzienki, prowadzenie przeglądów, napraw i usuwanie awarii.
Zgodnie z art. 172 k.c., stosowanym odpowiednio do służebności przesyłu, podstawowe terminy zasiedzenia wynoszą 20 lat w przypadku dobrej wiary oraz 30 lat w przypadku złej wiary.
Nie wystarczy jednak wykazać upływu 20 albo 30 lat.
Przy zasiedzeniu służebności szczególne znaczenie ma art. 292 k.c., który wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. W sprawach telekomunikacyjnych może to wywoływać spór, ponieważ kabel bywa całkowicie zakopany pod ziemią.
Trzeba też wykazać zakres i ciągłość posiadania służebności oraz ustalić, czy Orange może skutecznie doliczyć okres korzystania z gruntu przez poprzedników.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. – co zmienił dla właścicieli działek?
Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, jednak problem polegał na tym, że przepisy wprost regulujące służebność przesyłu weszły w życie dopiero 3 sierpnia 2008 r.
Mimo to w orzecznictwie dopuszczano nabycie przed tą datą prawa o treści zbliżonej do późniejszej służebności przesyłu.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, zakwestionował konstytucyjność takiej wykładni art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c.
Dlaczego ma to znaczenie w sporze z Orange?
Jeżeli operator twierdzi, że zasiedział służebność jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r., właściciel może powołać się na wskazany wyrok i zakwestionować przyjętą przez przedsiębiorcę podstawę zasiedzenia.
Przykładowo, jeżeli Orange powołuje się na kabel wybudowany w 1985 r. i twierdzi, że służebność została zasiedziana w 2005 r., należy zbadać, czy zarzut nie opiera się właśnie na konstrukcji prawnej zakwestionowanej przez Trybunał.
Nie oznacza to, że każde roszczenie właściciela zostanie uwzględnione. Orange może posiadać inny tytuł prawny, w szczególności decyzję administracyjną, umowę lub prawomocne orzeczenie sądu.
Należy również uwzględnić spory dotyczące skutków wyroku TK oraz jego stosowania w konkretnych postępowaniach. Sam wyrok nie zastępuje analizy dokumentacji nieruchomości.
3 sierpnia 2028 r. – dlaczego ta data może mieć znaczenie dla Twojej działki?
3 sierpnia 2028 r. – dlaczego ta data może mieć znaczenie dla Twojej działki?
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. nie oznacza, że Orange nigdy nie będzie mogło powołać się na zasiedzenie służebności przesyłu, albowiem od 3 sierpnia 2028 r. przedsiębiorca może próbować wykazać, że korzystał z nieruchomości przez 20 lat od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu i że posiadanie rozpoczęło się w dobrej wierze.
3 sierpnia 2028 r. nie jest jednak datą automatycznego zasiedzenia wszystkich kabli Orange.
W praktyce dobra wiara przedsiębiorcy może być przedmiotem poważnego sporu. Nie można jej utożsamiać wyłącznie z tym, że urządzenia wybudowano zgodnie z projektem budowlanym albo że operator od dawna je eksploatuje.
Jeżeli nie ma podstaw do przyjęcia dobrej wiary, zastosowanie może znaleźć termin 30-letni, a przy liczeniu wyłącznie od 3 sierpnia 2008 r. upłynąłby on 3 sierpnia 2038 r.
Każda nieruchomość wymaga odrębnego ustalenia dat, tytułów prawnych, charakteru posiadania i zdarzeń wpływających na bieg zasiedzenia.
Dlatego właściciel nie powinien czekać do 2028 r. z analizą sprawy. Powinien też wiedzieć, że zwykłe wezwanie do zapłaty nie musi przerywać biegu zasiedzenia. Wybór odpowiedniej czynności prawnej wymaga sprawdzenia konkretnego stanu faktycznego.
Jak sprawdzić zasiedzenie przez Orange?
Czy Orange ma dokument pozwalający korzystać z działki?
Pierwszym krokiem nie jest obliczanie wieku kabla, lecz ustalenie, czy przedsiębiorca posiada tytuł prawny.
Może nim być umowa, akt notarialny ustanawiający służebność, orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna i dlatego warto przejrzeć księgę wieczystą, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz korespondencję poprzednich właścicieli.
Brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza jednak automatycznie, że Orange korzysta z gruntu bezprawnie. Niektóre uprawnienia mogą istnieć bez takiego wpisu.
Kiedy naprawdę wybudowano kabel?
Orange może podać, że infrastruktura powstała w latach 70. albo 80. XX wieku, jednak warto sprawdzić, czy wskazana data dotyczy dokładnie tego kabla, który znajduje się na działce.
Może się bowiem okazać, że pierwotna sieć przebiegała inną trasą, a obecny kabel ułożono kilkanaście lat później, dlatego pomocne będą mapy archiwalne, dokumentacja geodezyjna, projekty, protokoły odbioru oraz dokumenty dotyczące przebudowy sieci. Ustalenie rzeczywistej historii urządzenia może pozwolić zakwestionować datę, od której Orange liczy zasiedzenie.
Czy kabel był trwałym i widocznym urządzeniem?
To jeden z najważniejszych problemów przy podziemnej infrastrukturze telekomunikacyjnej, albowiem właściciel może nie wiedzieć, że pod jego ogrodem biegnie kabel. Nie ma słupa, studzienki ani oznaczenia przebiegu sieci.
Czy taki kabel spełnia warunek widoczności wynikający z art. 292 k.c.? Odpowiedź wymaga oceny konkretnych okoliczności, gdyż znaczenie może mieć rodzaj urządzeń, widoczne elementy infrastruktury, sposób korzystania z gruntu oraz dokumentacja techniczna. Samo istnienie kabla pod ziemią nie pozwala automatycznie przyjąć spełnienia wszystkich przesłanek zasiedzenia.
Czy Orange może doliczyć lata korzystania przez Telekomunikację Polską?
Wiele urządzeń obecnie eksploatowanych przez Orange było wcześniej związanych z działalnością Telekomunikacji Polskiej lub jeszcze wcześniejszych jednostek organizacyjnych.
Orange może powoływać się na okresy korzystania z nieruchomości przez poprzedników i nie wystarczy jednak ogólne stwierdzenie, że Orange jest następcą Telekomunikacji Polskiej.
Trzeba zbadać, czy doszło do przeniesienia posiadania konkretnej służebności, w jakich datach oraz czy istnieje ciągłość korzystania z urządzeń.
Znaczenie mogą mieć art. 176 i art. 352 k.c., a także dokumenty dotyczące przekształceń przedsiębiorstw i przekazywania infrastruktury.
Czy kabel był przebudowywany lub przenoszony?
Wyobraź sobie, że kabel powstał w 1982 r., ale w 2016 r. Orange przeprowadziło modernizację sieci i przy okazji zmieniono trasę kabla i ułożono go bliżej planowanego budynku.
Czy przedsiębiorca może powoływać się na okres korzystania ze starego przebiegu, aby uzasadnić prawo do korzystania z nowego? Nie można tego przyjąć bez analizy, albowiem trzeba porównać poprzednią i obecną lokalizację urządzeń oraz sprawdzić, czy zmiana dotyczyła jedynie technicznej modernizacji, czy też istotnie zmieniła zakres korzystania z nieruchomości.
To szczególnie ważne, gdy obecny kabel ogranicza możliwość zabudowy działki.
Czy Orange wykazało konkretny zakres służebności?
Nawet jeżeli przedsiębiorca skutecznie wykaże zasiedzenie, pozostaje pytanie, jak szeroki jest zakres nabytego prawa. Czy dotyczy wyłącznie przebiegu kabla? Czy też obejmuje możliwość wjazdu sprzętem? Lub czy Orange może korzystać z całej szerokości działki?
Zasiedzenie nie daje przedsiębiorcy dowolnego prawa do zajmowania nieruchomości, albowiem zakres służebności powinien odpowiadać prawu rzeczywiście wykonywanemu w okresie prowadzącym do zasiedzenia.
Warto więc sprawdzić mapy, szerokość pasa eksploatacyjnego oraz faktyczny sposób korzystania z gruntu.
Jakie dokumenty warto zebrać przed wystąpieniem do Orange?
Z doświadczenia możemy wskazać, że nie trzeba od razu posiadać całej dokumentacji technicznej i na początku wystarczą materiały pozwalające zidentyfikować nieruchomość i urządzenia.
W szczególności przydatne będą:
- Numer księgi wieczystej oraz numer działki i obręb ewidencyjny.
- Mapa zasadnicza lub mapa uzbrojenia terenu z przebiegiem kabli.
- Zdjęcia studzienek, szaf telekomunikacyjnych i innych widocznych urządzeń.
- Korespondencja z Orange lub Telekomunikacją Polską.
- Posiadane umowy, decyzje, zgody i dokumenty poprzednich właścicieli.
- Informacje o przebudowach, awariach i pracach na działce.
Na podstawie tych materiałów można określić, o jakie dalsze dokumenty wystąpić do Orange oraz które okoliczności wymagają wyjaśnienia.
Orange twierdzi, że doszło do zasiedzenia. Jak odpowiedzieć?
Przede wszystkim warto zażądać wskazania konkretnej podstawy prawnej i faktycznej.
Orange powinno wyjaśnić, kiedy według przedsiębiorcy rozpoczął się bieg zasiedzenia, kiedy miał się zakończyć, na rzecz jakiego podmiotu nastąpiło nabycie oraz jaki obszar nieruchomości obejmuje wskazywana służebność.
Właściciel może również domagać się przedstawienia dokumentów uzasadniających stanowisko operatora, w szczególności jeżeli Orange powołuje się na zasiedzenie sprzed 3 sierpnia 2008 r., należy rozważyć argumentację wynikającą z wyroku TK z 2 grudnia 2025 r.
Jeżeli natomiast przedsiębiorca wskazuje na późniejszy termin zasiedzenia, trzeba sprawdzić przede wszystkim dobrą lub złą wiarę, ciągłość posiadania, rodzaj urządzenia i zakres wykonywanej służebności.
Nie należy podpisywać ugody, oświadczenia o uznaniu prawa przedsiębiorcy ani umowy ustanawiającej służebność bez wcześniejszego sprawdzenia ich skutków.
Czy właściciel może otrzymać pieniądze od Orange?
Tak, ale zależy to od ustalenia, jakie prawo przysługuje operatorowi i czy istnieją podstawy do określonego roszczenia.
W zależności od sytuacji właściciel może rozważyć wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, żądanie usunięcia lub przeniesienia infrastruktury, a także naprawienia wyrządzonej szkody.
Przykładowo kabel przebiegający przy granicy działki może powodować inne ograniczenia niż kabel biegnący przez środek terenu przeznaczonego pod zabudowę, więc wynagrodzenie nie powinno być ustalane wyłącznie na podstawie długości kabla.
Znaczenie mają między innymi powierzchnia i sposób korzystania z nieruchomości, jej przeznaczenie, ograniczenia inwestycyjne oraz zakres uprawnień przedsiębiorcy.
Nie każda sprawa uzasadnia wszystkie wymienione roszczenia, a prawidłowo wykazane zasiedzenie może wyłączyć możliwość dochodzenia niektórych świadczeń, w tym wynagrodzenia za wcześniejsze korzystanie z gruntu w zakresie objętym nabytą służebnością.
Dlatego przed wskazaniem konkretnej kwoty trzeba ustalić stan prawny nieruchomości.
Czym różni się analiza sprawy w Kancelarii Adwokackiej adwokata Grzegorza Szymczyka?
W sporach dotyczących infrastruktury telekomunikacyjnej łatwo popełnić kosztowny błąd: rozpocząć od żądania wysokiego wynagrodzenia, nie sprawdzając wcześniej, czy Orange może skutecznie powołać się na zasiedzenie.
W Kancelarii Adwokackiej adwokata Grzegorza Szymczyka analiza rozpoczyna się od ustalenia faktów i dokumentów i dlatego najpierw badany jest stan prawny nieruchomości, przebieg i historia infrastruktury oraz podstawa korzystania z gruntu, a dopiero następnie oceniane są możliwe zarzuty Orange, w tym zasiedzenie, i skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.
Dopiero na tej podstawie można ustalić, czy uzasadnione jest wystąpienie o wynagrodzenie, podjęcie negocjacji, żądanie zmiany przebiegu urządzeń albo skierowanie sprawy do sądu.
Takie podejście pozwala właścicielowi poznać nie tylko możliwe korzyści finansowe, ale również koszty i ryzyka związane z prowadzeniem sporu.
Celem nie jest samo wysłanie wezwania do Orange. Celem jest ustalenie, jakie prawa rzeczywiście przysługują właścicielowi i jak może z nich skorzystać.
Nie czekaj, aż Orange ponownie powoła się na zasiedzenie w 2028 roku
Jeżeli przez Twoją nieruchomość przebiega kabel Orange, znajduje się na niej studzienka telekomunikacyjna albo inna infrastruktura operatora, warto sprawdzić jej status prawny już teraz.
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. stanowi ważny argument w sporach o zasiedzenie za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. W uzasadnieniu TK stwierdził, że nie jest możliwe posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed datą wejścia w życie przepisów regulujących tę instytucję (tj. przed 3 sierpnia 2008 r.), co implikuje wniosek o niedopuszczalności zasiedzenia tego rodzaju prawa w tym czasie. Trybunał stwierdził, że jeżeli nie istniała przed dniem wejścia w życie art. 305ą–305⁴ k.c. instytucja służebności przesyłu w nich uregulowana, to nie sposób przyjąć, że możliwe było władanie cudzą nieruchomością w zakresie tego prawa przed tą datą (posiadanie takiej służebności). Zatem w ogóle nie istniała możliwość zasiedzenia służebności przesyłu przed wejściem w życie art. 305ą–305⁴ k.c., ponieważ takiej służebności wówczas jeszcze nie było.
Jednocześnie 3 sierpnia 2028 r. może otworzyć przedsiębiorcom możliwość podnoszenia zarzutu zasiedzenia właściwej służebności przesyłu w oparciu o dwudziestoletni okres posiadania w dobrej wierze.
Nie ma więc powodu, aby rezygnować z roszczeń tylko dlatego, że Orange twierdzi, iż kabel leży na działce od kilkudziesięciu lat. Nie ma też podstaw, by zakładać, że wyrok TK automatycznie rozstrzygnie każdy spór na korzyść właściciela.
Najważniejsze pytanie brzmi: czy Orange potrafi wykazać konkretne prawo do korzystania z Twojej nieruchomości?
Jeżeli chcesz to sprawdzić, możesz przekazać do Kancelarii numer księgi wieczystej, numer działki, mapę z przebiegiem urządzeń oraz dotychczasową korespondencję z operatorem.
Przedstawiona historia ma charakter przykładowy. Artykuł zawiera informacje ogólne i nie zastępuje analizy dokumentów konkretnej nieruchomości.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
Masz kabel, studzienkę albo inne urządzenia Orange na swojej nieruchomości? Przed wysłaniem wezwania warto sprawdzić, czy operator rzeczywiście ma tytuł prawny, czy może skutecznie powołać się na zasiedzenie i jakie działania należy rozważyć przed 3 sierpnia 2028 r.
