PGE powołuje się na zasiedzenie – jak się bronić? Wyrok TK i 2028 r.
PGE korzysta z nieruchomości od kilkudziesięciu lat
Niniejszą publikację chciałbym zacząć od sytuacji właściciela działki, który wysyła pismo do PGE, albowiem na jego nieruchomości stoi słup, a przez działkę przebiega linia energetyczna i w księdze wieczystej nie ma służebności. Po kilku tygodniach (obecnie do 3 miesięcy) przychodzi odpowiedź, że „PGE korzysta z nieruchomości od kilkudziesięciu lat. Doszło do zasiedzenia służebności.”
Dla wielu właścicieli w tym miejscu sprawa się kończy, albowiem czytają pismo i dochodzą do wniosku: „Skoro PGE powołuje się na zasiedzenie, to już nic nie mogę zrobić.”
Należy w tym miejscu wskazać, że samo napisanie przez PGE, że doszło do zasiedzenia, nie oznacza jeszcze, że zasiedzenie rzeczywiście nastąpiło.
Zasiedzenie ma konkretne przesłanki i trzeba je wykazać, dlatego odpowiedzi PGE nie należy traktować jak wyroku sądu i trzeba ją sprawdzić.
A po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, argument dotyczący zasiedzenia wymaga jeszcze dokładniejszej analizy.
Jest również druga data, o której właściciel powinien wiedzieć: 3 sierpnia 2028 r., albowiem od tej daty na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia właściwej służebności przesyłu.
Dlatego nie warto odkładać pisma PGE do szuflady.
„PGE napisało, że wszystko jest zasiedziane”
Wyobraźmy sobie pana Adama, którego rodzice mieli działkę od wielu lat, a po ich śmierci nieruchomość odziedziczył on i jego siostra. Przez działkę przebiega linia średniego napięcia i stoją na niej dwa słupy. Kiedy nieruchomość była wykorzystywana jako grunt rolny, urządzenia nie stanowiły dużego problemu, jednak sytuacja zmieniła się, gdy teren został przeznaczony pod zabudowę.
Pan Adam chciał podzielić nieruchomość na kilka mniejszych działek, a geodeta przygotował wstępną koncepcję i wtedy okazało się, że linia przebiega przez teren, który miał być przeznaczony pod zabudowę.
Pan Adam sprawdził księgę wieczystą i stwierdził, że jest brak wpisanej służebności przesyłu.
Napisał więc do PGE z pytaniem, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z jego nieruchomości, natomiast odpowiedź była krótka: linia istnieje od lat 70. PGE i jego poprzednicy prawni korzystali z urządzeń przez kilkadziesiąt lat. Zdaniem przedsiębiorstwa doszło do zasiedzenia.
Pan Adam uznał, że sprawa jest zakończona, a jednak nie była.
Pismo PGE to stanowisko przedsiębiorstwa, a nie orzeczenie sądu
To pierwsza rzecz, którą powinien wiedzieć właściciel, że jeżeli PGE pisze: „doszło do zasiedzenia”
– oznacza to, że przedsiębiorstwo przedstawia określone stanowisko prawne. Nie oznacza to jeszcze, że wszystkie przesłanki zasiedzenia zostały wykazane, dlatego w Kancelarii po otrzymaniu takiej odpowiedzi nie ograniczam się do przeczytania ostatniego akapitu pisma.
Sprawdzam, na czym PGE opiera swoje twierdzenie.
Co PGE musi wykazać?
Zasiedzenie służebności nie następuje dlatego, że słup jest stary i nie wystarczy również powiedzieć: „Linia istnieje od 1974 r.”, albowiem trzeba ustalić między innymi:
- od kiedy urządzenia rzeczywiście znajdują się na tej nieruchomości,
- kto z nich korzystał,
- w jakim zakresie korzystano z gruntu,
- czy posiadanie było nieprzerwane,
- kto był poprzednikiem prawnym obecnego przedsiębiorstwa,
- czy można doliczać okresy posiadania kolejnych podmiotów,
- kiedy rozpoczął się okres, który miałby prowadzić do zasiedzenia,
- czy przedsiębiorstwo było w dobrej czy złej wierze,
- czy w międzyczasie nie doszło do zdarzeń mających wpływ na bieg zasiedzenia.
Z praktyki widzimy, że data postawienia słupa to dopiero początek analizy.
„Linia została wybudowana w 1972 r.” – czy to wystarczy?
Załóżmy, że w odpowiedzi na roszczenia pana Adama PGE wskazuje: „Linia została wybudowana w 1972 r., a więc okres wymagany do zasiedzenia dawno upłynął.”
Pierwsze pytanie brzmi:
Skąd wynika rok 1972?
Czy istnieje protokół odbioru?
Mapa?
Dokumentacja techniczna?
Decyzja administracyjna?
Dokument dotyczący konkretnej działki?
Czy dokument rzeczywiście dotyczy tej linii?
Czy urządzenia znajdują się obecnie w tym samym miejscu?
Czy linia była później przebudowywana?
Czy zmieniono położenie słupów?
Czy zmienił się zakres korzystania z nieruchomości?
Jedna data podana w piśmie nie odpowiada na te pytania.
Dlatego proszę o dokumenty i porównuję je ze stanem obecnym.
PGE powołuje się na swoich poprzedników prawnych
W wielu sprawach obecne urządzenia powstały w czasach, gdy nie istniała jeszcze PGE Dystrybucja w obecnej formie, więc może powoływać się na korzystanie z nieruchomości przez wcześniejsze przedsiębiorstwa państwowe i kolejne podmioty działające później na rynku energetycznym.
To może mieć znaczenie dla zasiedzenia, jednak nie oznacza, że wystarczy napisać: „Jesteśmy następcą prawnym zakładu energetycznego.”, ale trzeba przeanalizować następstwo prawne oraz możliwość doliczenia okresów posiadania.
W sprawie pana Adama sprawdzam więc nie tylko dokument z lat 70., ale sprawdzam całą historię: kto wybudował linię → kto z niej korzystał → komu przekazywano urządzenia → kiedy następowały przekształcenia → kto posiada urządzenia obecnie.
Dopiero taka analiza pozwala ocenić argument PGE.
Dobra czy zła wiara? Różnica może oznaczać 10 lat
To jeden z najważniejszych elementów sporu, a obecnie podstawowe terminy zasiedzenia wynoszą:
20 lat – przy dobrej wierze,
30 lat – przy złej wierze.
Dziesięć lat różnicy może zdecydować o wyniku sprawy i dlatego nie wystarczy ustalić, kiedy rozpoczęło się korzystanie z nieruchomości, ale trzeba jeszcze odpowiedzieć na pytanie:
czy w chwili rozpoczęcia posiadania przedsiębiorstwo miało usprawiedliwione podstawy, aby uważać, że może korzystać z cudzej nieruchomości w takim zakresie?
W orzecznictwie przy ocenie dobrej lub złej wiary znaczenie mają okoliczności istniejące w chwili objęcia służebności w posiadanie i właśnie dlatego analizuję dokumenty istniejące w momencie budowy i uruchomienia infrastruktury.
Czy zgoda na postawienie słupa oznacza dobrą wiarę?
Nie należy tego zakładać automatycznie, albowiem w starych dokumentach można znaleźć różne oświadczenia właścicieli.
Czasami jest to zgoda na wejście na grunt.
Czasami zgoda na budowę urządzeń.
Czasami protokół wypłaty odszkodowania za zniszczone uprawy.
Czasami dokument dotyczy jedynie czasowego zajęcia nieruchomości podczas robót.
Każdy z tych dokumentów może mieć inne znaczenie i dlatego nie wystarczy znaleźć podpis poprzedniego właściciela, ale trzeba przeczytać: na co dokładnie wyraził zgodę.
Zgoda na wejście ekip budowlanych na działkę nie musi oznaczać zgody na trwałe i nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez kolejne dziesięciolecia.
A jeżeli PGE przedstawia decyzję administracyjną?
W przypadku starszych linii przedsiębiorstwa często przedstawiają decyzje wydawane na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych, a takiego dokumentu nie można zignorować, ale nie można też zakładać, że każda stara decyzja zamyka właścicielowi drogę do roszczeń.
Sprawdzam:
- czy decyzja rzeczywiście dotyczy tej działki,
- czy obejmuje konkretną linię,
- kto był jej adresatem,
- jaki zakres uprawnień przyznawała,
- czy stała się ostateczna,
- czy dzisiejsze urządzenia odpowiadają infrastrukturze objętej decyzją.
W takiej sytuacji problem może dotyczyć nie tyle zasiedzenia, ile istnienia administracyjnego tytułu do korzystania z nieruchomości i dlatego odpowiedź: „nie ma służebności w księdze wieczystej” nie wystarcza.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. zmienił argumentację właścicieli
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r., a przed tą datą przepisy nie przewidywały wprost tego prawa.
Mimo to w orzecznictwie przez lata przyjmowano możliwość nabycia przez zasiedzenie przed 3 sierpnia 2008 r. tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, zakwestionował takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. TK uznał za niezgodną z Konstytucją wykładnię pozwalającą przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
To ważny argument dla właściciela, któremu PGE odpowiada: „Służebność została zasiedziana już przed 3 sierpnia 2008 r.”, jednak nie oznacza to, że po wyroku TK można automatycznie odpowiedzieć: „Zasiedzenia już nie ma”, albowiem sprawa jest bardziej złożona.
3 sierpnia 2028 r. – tej daty właściciel nie powinien ignorować
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. nie oznacza, że problem zasiedzenia znika na zawsze i trzeba pamiętać o 3 sierpnia 2028 r.
Dlaczego?
Przepisy o służebności przesyłu weszły w życie 3 sierpnia 2008 r. i od tej daty do 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat. Dlatego 3 sierpnia 2028 r. w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia właściwej służebności przesyłu, istniejącej już wprost w Kodeksie cywilnym, jednak nie oznacza to, że tego dnia PGE automatycznie nabędzie służebność na każdej działce, przez którą przebiega linia.
Nie ma automatycznego zasiedzenia wszystkich urządzeń PGE 3 sierpnia 2028 r., albowiem PGE musi wykazać wszystkie wymagane przesłanki. Jeżeli miałby znaleźć zastosowanie 20-letni termin, szczególnego znaczenia nabiera dobra wiara.
Jeżeli przedsiębiorstwo było w złej wierze, podstawowy termin jest dłuższy i trzeba też zbadać zakres i ciągłość posiadania oraz zdarzenia mogące mieć wpływ na bieg zasiedzenia.
Dlatego data 3 sierpnia 2028 r. nie powinna wywoływać paniki, lecz skłonić właściciela do sprawdzenia swojej sytuacji wcześniej.
„Wyślę PGE wezwanie. Wtedy zatrzymam zasiedzenie”
Samo wysłanie do PGE wezwania do zapłaty albo pisma, w którym właściciel nie zgadza się na dalsze korzystanie z nieruchomości, nie powinno być traktowane jako czynność, która sama przez się przerywa bieg zasiedzenia.
Jeżeli istnieje realne ryzyko zasiedzenia, trzeba ustalić, jaka czynność prawna będzie właściwa w konkretnej sprawie i to może mieć szczególne znaczenie przed 3 sierpnia 2028 r.
Nie warto więc ograniczać się do wymiany kolejnych pism z przedsiębiorstwem, jeżeli z dokumentów wynika, że termin może mieć znaczenie dla sytuacji właściciela.
Jak konkretnie bronić się przed zarzutem zasiedzenia PGE?
Obrona polega na sprawdzeniu kolejnych elementów stanowiska przedsiębiorstwa.
1. Zażądaj dokumentów
Samo stwierdzenie, że linia istnieje od 1970 r., nie wystarcza do rzetelnej oceny zasiedzenia, albowiem trzeba ustalić, z jakich dokumentów wynika ta data.
2. Sprawdź, czy dokumenty dotyczą Twojej działki
Stara mapa całej linii nie zawsze odpowiada na pytanie dotyczące konkretnej nieruchomości.
3. Sprawdź przebieg urządzeń
Jeżeli linia była przebudowana, słupy przesuwano albo zmienił się zakres korzystania z gruntu, trzeba ustalić znaczenie tych zmian dla zarzutu PGE.
4. Sprawdź następstwo prawne
PGE może powoływać się na okres posiadania swoich poprzedników, jednak trzeba ustalić, czy istnieją podstawy do doliczenia tych okresów.
5. Zbadaj dobrą i złą wiarę
Różnica pomiędzy terminem 20- i 30-letnim może przesądzić wynik sprawy.
6. Sprawdź decyzje administracyjne
Jeżeli istnieje decyzja wywłaszczeniowa albo inny administracyjny tytuł korzystania z nieruchomości, analiza musi uwzględniać jego treść.
7. Uwzględnij wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.
Jeżeli PGE twierdzi, że nabyło przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu, trzeba skonfrontować to stanowisko z wyrokiem P 10/16.
8. Sprawdź, czy termin zasiedzenia nie został przerwany
Trzeba przeanalizować wcześniejsze postępowania sądowe i czynności podejmowane przez właścicieli nieruchomości.
9. Nie zapominaj o 3 sierpnia 2028 r.
Jeżeli zasiedzenie nie nastąpiło wcześniej, trzeba ocenić, czy i kiedy przedsiębiorstwo może próbować podnieść zarzut dotyczący właściwej służebności przesyłu.
Pan Adam miał „przegraną sprawę”. Dopóki nie zaczęliśmy sprawdzać dokumentów
Wróćmy do pana Adama, który po przeczytaniu odpowiedzi PGE był przekonany, że nie ma sensu podejmować dalszych działań. Przedsiębiorstwo napisało przecież: „doszło do zasiedzenia”.
Ale po otrzymaniu takiego pisma trzeba dopiero zacząć zadawać pytania.
Od kiedy PGE liczy zasiedzenie?
Na jakiej podstawie?
Gdzie jest dokument potwierdzający uruchomienie linii?
Czy dotyczy tej działki?
Czy urządzenia zawsze przebiegały w tym samym miejscu?
Kto korzystał z nich wcześniej?
Jak PGE wykazuje następstwo prawne?
Dlaczego przedsiębiorstwo przyjmuje dobrą wiarę?
Czy istnieje decyzja administracyjna?
Kiedy według PGE dokładnie nastąpiło zasiedzenie?
Jak na tę argumentację wpływa wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pokazują, czy stanowisko PGE jest mocne, jednak jedno zdanie o zasiedzeniu nie zastępuje dowodów.
A jeśli okaże się, że PGE nie może skutecznie wykazać zasiedzenia?
W zależności od sytuacji można rozważyć między innymi:
ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości,
uregulowanie zakresu korzystania z działki,
a w odpowiednich przypadkach także usunięcie albo zmianę przebiegu urządzeń.
Nie oznacza to, że każde z tych roszczeń przysługuje w każdej sprawie i dlatego najpierw ustalam tytuł prawny przedsiębiorstwa, a dopiero potem wybieram roszczenie.
Ile może być warta sprawa, jeżeli zarzut zasiedzenia okaże się nieskuteczny?
Nie ma jednej stawki za słup PGE i nie istnieje cennik: „słup – 10 000 zł, linia – 100 zł za metr”.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności zależy od konkretnej nieruchomości i zakresu obciążenia, a znaczenie mogą mieć między innymi:
- powierzchnia działki,
- przeznaczenie nieruchomości,
- rodzaj linii,
- napięcie,
- liczba słupów,
- przebieg linii,
- zakres potrzebnego dostępu do urządzeń,
- możliwość zabudowy,
- planowany podział działki,
- sposób wykorzystania nieruchomości,
- wpływ infrastruktury na wartość i funkcjonalność gruntu.
Słup stojący przy granicy dużego pola może mieć zupełnie inne znaczenie niż słup ustawiony w centralnej części niewielkiej działki budowlanej.
Dlatego najpierw analizuję prawo PGE do nieruchomości, a później ekonomiczny wpływ urządzeń na działkę.
Co wyróżnia sposób prowadzenia takich spraw w Kancelarii?
Nie odpowiadam na zarzut zasiedzenia jednym zdaniem: „Nie zgadzamy się z PGE”, ale sprawdzam, czy PGE potrafi wykazać każdy element swojego stanowiska.
1. Analizuję księgę wieczystą i stan własności
Ustalam właścicieli oraz historię nieruchomości.
2. Ustalam dokładny przebieg infrastruktury
Sprawdzam linię, słupy i zakres zajęcia nieruchomości.
3. Analizuję dokumenty historyczne
Mapy, protokoły, decyzje, dokumentację budowy i korespondencję.
4. Sprawdzam historię przedsiębiorstwa
Ustalam poprzedników prawnych i podstawy doliczenia okresów posiadania.
5. Ustalam datę, od której PGE liczy zasiedzenie
To pozwala sprawdzić, czy termin rzeczywiście mógł upłynąć.
6. Analizuję dobrą albo złą wiarę
Nie przyjmuję automatycznie terminu wskazanego przez przedsiębiorstwo.
7. Uwzględniam wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.
Sprawdzam, czy PGE opiera swoje stanowisko na konstrukcji prawnej zakwestionowanej w sprawie P 10/16.
8. Analizuję ryzyko związane z 3 sierpnia 2028 r.
Jeżeli zasiedzenie nie nastąpiło wcześniej, sprawdzam, czy właściciel powinien podjąć działania przed tą datą.
9. Dopiero wtedy wyceniam roszczenia
Klient powinien wiedzieć nie tylko, ile może żądać.
Powinien również wiedzieć: jakie ma argumenty, jakie dowody ma PGE, jakie są ryzyka i czy prowadzenie sprawy ma ekonomiczny sens.
Jakie dokumenty przesłać do analizy?
Jeżeli PGE powołało się na zasiedzenie, warto przygotować:
- odpowiedź otrzymaną od PGE,
- wszystkie załączniki przesłane przez przedsiębiorstwo,
- numer księgi wieczystej,
- numery działek,
- zdjęcia słupów i linii,
- zdjęcia oznaczeń znajdujących się na urządzeniach,
- mapę nieruchomości,
- wcześniejszą korespondencję z PGE,
- dokumenty poprzednich właścicieli dotyczące linii,
- decyzje administracyjne, jeżeli są dostępne,
- informacje o przebudowach albo wymianie słupów,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,
- informację, w jaki sposób chcesz wykorzystać nieruchomość.
Nie masz wszystkich dokumentów? To nie oznacza, że nie można rozpocząć analizy.
Najpierw trzeba ustalić, czego brakuje i które dokumenty mają rzeczywiste znaczenie dla zarzutu zasiedzenia.
PGE powołuje się na zasiedzenie? Nie zakładaj, że sprawa jest przegrana
Z praktyki stwierdzamy, że najgorszą reakcją właściciela może być odłożenie pisma do szuflady tylko dlatego, że pojawiło się w nim słowo: „zasiedzenie”.
Trzeba sprawdzić:
- kiedy zdaniem PGE nastąpiło zasiedzenie,
- jak przedsiębiorstwo oblicza termin,
- jakimi dokumentami dysponuje,
- czy potrafi wykazać następstwo prawne,
- czy rzeczywiście można przyjąć dobrą wiarę,
- czy istnieje decyzja administracyjna,
- jak na sprawę wpływa wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.,
- oraz czy znaczenie może mieć zbliżający się 3 sierpnia 2028 r.
Dopiero wtedy wiadomo, czy zarzut PGE rzeczywiście zamyka drogę do roszczeń.
W Kancelarii Adwokackiej adw. Grzegorza Szymczyka nie oceniam sprawy na podstawie samego wieku słupa ani jednego zdania z odpowiedzi przedsiębiorstwa, ale analizuję dokumenty, historię urządzeń, tytuł prawny, następstwo prawne, dobrą lub złą wiarę, wyrok TK oraz wpływ infrastruktury na całą nieruchomość. Dopiero potem odpowiadam na pytanie: czy zarzut zasiedzenia PGE jest rzeczywiście skuteczny i co właściciel może zrobić dalej.
Bo jeżeli PGE pisze: „zasiedzieliśmy służebność”
– najważniejsze pytanie nie brzmi: „Czy mam się z tym pogodzić?”, tylko: „Czy PGE potrafi to udowodnić?”
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej i nie może zastąpić indywidualnej analizy konkretnej sprawy. Każdy stan faktyczny może różnić się okolicznościami, dokumentami oraz sytuacją prawną, dlatego przed podjęciem działań zalecana jest analiza konkretnego przypadku.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
