Jak sprawdzić zasiedzenie przez PGE?
Stary słup nie oznacza, że PGE ma prawo do Twojej działki
Na działce od kilkudziesięciu lat stoi słup energetyczny, a nad domem przebiega linia oraz w ziemi znajduje się kabel. W związku z tym właściciel zwraca się do PGE o uregulowanie sytuacji i zapłatę za korzystanie z nieruchomości.
Odpowiedź przedsiębiorstwa może być krótka: „Doszło do zasiedzenia służebności”, co dla wielu właścicieli oznacza, że na tym sprawa się kończy, albowiem skoro urządzenia stoją od 30, 40 albo 50 lat, uznają, że PGE rzeczywiście nabyło prawo do korzystania z gruntu i nie ma już o co walczyć.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. akt P 10/16, argument dotyczący zasiedzenia wymaga ponownej i dokładnej analizy, a co więcej, dla części właścicieli szczególne znaczenie może mieć 3 sierpnia 2028 r.
Historia właściciela, który usłyszał: „linia stoi od lat, więc nastąpiło zasiedzenie”
Wyobraźmy sobie właściciela działki budowlanej, który chce wybudować drugi dom albo sprzedać część nieruchomości. Problemem okazuje się linia energetyczna przebiegająca przez środek działki oraz słup stojący tam prawdopodobnie od lat 70. albo 80. W księdze wieczystej właściciel nie znajduje służebności na rzecz PGE i nie pamięta również, aby on albo jego rodzice podpisywali umowę pozwalającą przedsiębiorstwu energetycznemu bezterminowo korzystać z nieruchomości.
Pisze więc do PGE wezwanie do wyjaśnienia, na jakiej podstawie korzystają z jego działki?
W odpowiedzi pojawia się argument, że urządzenia istnieją od wielu lat, a przedsiębiorstwo lub jego poprzednicy prawni korzystali z nich przez okres wystarczający do zasiedzenia.
Na pierwszy rzut oka brzmi to logicznie, jednak w sprawach o urządzenia przesyłowe wiek słupa nie rozstrzyga sprawy, albowiem trzeba sprawdzić znacznie więcej.
Co właściwie oznacza zasiedzenie służebności przesyłu?
PGE może próbować wykazać, że przez odpowiednio długi czas korzystało z cudzej nieruchomości w taki sposób, że nabyło służebność bez zawierania umowy z właścicielem.
Jeżeli sąd uzna, że doszło do zasiedzenia, konsekwencje dla właściciela mogą być poważne, albowiem przedsiębiorstwo otrzymuje argument, że ma już prawo korzystać z określonej części nieruchomości, mimo że właściciel nie podpisywał z nim współczesnej umowy o ustanowienie służebności.
Dlatego zarzutu zasiedzenia nie można ignorować, ale nie należy również przyjmować go na wiarę.
2 grudnia 2025 r. zmienił sytuację właścicieli
Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na okres korzystania z nieruchomości przypadający jeszcze przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu.
Problem polega na tym, że przepisy wprost regulujące służebność przesyłu – art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego – weszły w życie dopiero 3 sierpnia 2008 r., natomiast w orzecznictwie przez lata funkcjonowała konstrukcja tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
2 grudnia 2025 r. zapadł wyrok Trybunału Konstytucyjnego.
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny w sprawie P 10/16 uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c., przez zasiedzenie, służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. W uzasadnieniu TK stwierdził, że nie jest możliwe posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed datą wejścia w życie przepisów regulujących tę instytucję (tj. przed 3 sierpnia 2008 r.), co implikuje wniosek o niedopuszczalności zasiedzenia tego rodzaju prawa w tym czasie. Trybunał stwierdził, że jeżeli nie istniała przed dniem wejścia w życie art. 305¹–305⁴ k.c. instytucja służebności przesyłu w nich uregulowana, to nie sposób przyjąć, że możliwe było władanie cudzą nieruchomością w zakresie tego prawa przed tą datą (posiadanie takiej służebności). Zatem w ogóle nie istniała możliwość zasiedzenia służebności przesyłu przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c., ponieważ takiej służebności wówczas jeszcze nie było.
To ma ogromne znaczenie dla starych linii energetycznych, albowiem sam argument: „korzystamy z tej działki od 40 lat” nie powinien kończyć analizy sprawy.
Podobny kierunek pojawił się zresztą wcześniej w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z 24 lutego 2023 r., III CZP 108/22, Sąd Najwyższy zakwestionował możliwość doliczania okresu sprzed wprowadzenia służebności przesyłu do okresu potrzebnego do zasiedzenia tego prawa. Przyjęcie istnienia w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. służebności „o treści odpowiadającej służebności przesyłu” oraz doliczenie czasu posiadania takiej służebności do czasu niezbędnego do zasiedzenia służebności przesyłu narusza zakaz działania prawa wstecz wyrażony m.in. w art. 3 k.c. Przed nowelizacją Kodeksu cywilnego wprowadzającą służebność przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności. obecnym.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. może być tak ważny?
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. może być tak ważny?
To data, którą właściciele nieruchomości z urządzeniami PGE powinni zapamiętać, albowiem skoro służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r., to przy przyjęciu, że dopiero od tej daty można liczyć okres posiadania prowadzący do zasiedzenia właściwej służebności przesyłu, trzeba następnie spojrzeć na terminy zasiedzenia.
Co do zasady są to:
20 lat – przy dobrej wierze,
30 lat – przy złej wierze.
I tutaj pojawia się proste działanie:
3 sierpnia 2008 r. + 20 lat = 3 sierpnia 2028 r.
Co to oznacza?
3 sierpnia 2028 r. może być pierwszą datą, od której PGE ponownie będzie mogło podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu oparty na pełnym 20-letnim okresie liczonym od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu, jednak nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. PGE automatycznie zasiedzi służebność na każdej nieruchomości.
PGE będzie musiało wykazać przesłanki zasiedzenia w konkretnej sprawie, a w szczególności dobrą wiarę. Jeżeli natomiast zastosowanie znajdzie 30-letni termin związany ze złą wiarą, licząc go od 3 sierpnia 2008 r., dochodzimy dopiero do 3 sierpnia 2038 r.
Dlatego lata 2026–2028 mogą mieć szczególne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy do tej pory odkładali sprawę starej infrastruktury energetycznej.
Jak więc sprawdzić, czy PGE rzeczywiście zasiedziało służebność?
W prowadzonej przez nas analizie chcemy ustalić przede wszystkim: kto wybudował urządzenia, kiedy je wybudowano, na jakiej podstawie weszło na nieruchomość przedsiębiorstwo, kto później korzystał z infrastruktury i jakie dokumenty potwierdzają przejście posiadania na obecnego operatora.
1. Sprawdzamy księgę wieczystą
Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy w księdze wieczystej znajduje się służebność albo inne prawo związane z urządzeniami. Jednak brak wpisu nie oznacza automatycznie, że służebności nie ma, ale jest ważnym punktem wyjścia do sprawdzenia historii nieruchomości i poprzednich właścicieli.
2. Ustalamy, kiedy naprawdę powstała linia
Pomocne mogą być m.in. stare mapy, dokumentacja techniczna, protokoły odbioru, decyzje administracyjne, dokumentacja inwestycji, archiwalne księgi wieczyste czy dokumenty dotyczące przebudowy linii. Czasem okazuje się, że urządzenie wprawdzie istnieje od kilkudziesięciu lat, ale później było przebudowywane, przesuwane albo zmieniał się zakres korzystania z nieruchomości.
3. Sprawdzamy, czy była decyzja administracyjna
Przedsiębiorstwo mogło wejść na nieruchomość na podstawie dawnej decyzji administracyjnej.
Jeżeli taka decyzja istnieje, sprawa może wyglądać zupełnie inaczej niż typowa sprawa o zasiedzenie, dlatego też trzeba zażądać od przedsiębiorstwa nie tylko ogólnej informacji o „tytule prawnym”, lecz konkretnych dokumentów.
4. Sprawdzamy dobrą albo złą wiarę
Samo stwierdzenie przedsiębiorstwa: „byliśmy w dobrej wierze” nie zamyka sprawy, albowiem trzeba ustalić, na czym ta dobra wiara miałaby się opierać.
Czy istniała umowa?
Czy właściciel wyraził zgodę?
Czy była decyzja?
Czy przedsiębiorstwo miało dokument, z którego wynikało prawo do trwałego korzystania z gruntu?
A może przedsiębiorstwo wiedziało, że nie ma prawa rzeczowego do nieruchomości, lecz mimo to korzystało z niej przez kolejne lata?
To nie są szczegóły, gdyż od odpowiedzi może zależeć dziesięć lat różnicy w terminie zasiedzenia.
5. Sprawdzamy poprzedników prawnych PGE
Dzisiejsze PGE zazwyczaj nie budowało linii kilkadziesiąt lat temu i dlatego w sprawie pojawiają się wcześniejsze przedsiębiorstwa państwowe, zakłady energetyczne oraz kolejne spółki powstałe w wyniku przekształceń i dlatego trzeba przeanalizować, czy przedsiębiorstwo potrafi wykazać ciągłość posiadania i następstwo prawne w zakresie, na który się powołuje.
Nie wystarczy powiedzieć: „wcześniej korzystał z tego Zakład Energetyczny”, albowiem w sporze sądowym znaczenie mają dowody.
6. Sprawdzamy, z jakiego obszaru PGE faktycznie korzysta
Służebność nie oznacza prawa do dowolnego korzystania z całej nieruchomości, albowiem trzeba ustalić przebieg urządzeń oraz obszar potrzebny do ich eksploatacji, konserwacji, napraw i dostępu.
Ma to znaczenie zarówno przy ocenie zarzutu zasiedzenia, jak i później przy ustalaniu zakresu służebności oraz wynagrodzenia.
Czy zgoda na postawienie słupa oznacza dobrą wiarę?
Nie należy tego zakładać automatycznie, albowiem w starych dokumentach można znaleźć różne oświadczenia właścicieli.
Czasami jest to zgoda na wejście na grunt.
Czasami zgoda na budowę urządzeń.
Czasami protokół wypłaty odszkodowania za zniszczone uprawy.
Czasami dokument dotyczy jedynie czasowego zajęcia nieruchomości podczas robót.
Każdy z tych dokumentów może mieć inne znaczenie i dlatego nie wystarczy znaleźć podpis poprzedniego właściciela, ale trzeba przeczytać: na co dokładnie wyraził zgodę.
Zgoda na wejście ekip budowlanych na działkę nie musi oznaczać zgody na trwałe i nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez kolejne dziesięciolecia.
„PGE napisało, że zasiedziało”. Co zrobić?
Przede wszystkim: nie traktować pisma PGE jak wyroku sądu.
Przedsiębiorstwo przedstawia własne stanowisko prawne, a właściciel może je zakwestionować.
Dlatego po otrzymaniu odpowiedzi o zasiedzeniu warto zadać kilka konkretnych pytań:
Od jakiej dokładnie daty PGE liczy zasiedzenie?
Na czym opiera dobrą wiarę?
Jakie dokumenty potwierdzają tytuł do wejścia na nieruchomość?
Czy istniała decyzja administracyjna?
Jak PGE wykazuje następstwo po poprzednich przedsiębiorstwach?
Jaki dokładnie obszar nieruchomości miał zostać objęty zasiedzeniem?
Czy przedsiębiorstwo uwzględnia wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16?
Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają ocenić ryzyko.
A co, jeśli PGE rzeczywiście nie ma tytułu prawnego?
Wtedy analiza nie kończy się na stwierdzeniu: „zasiedzenia nie było”, albowiem trzeba odpowiedzieć na ważniejsze dla właściciela pytanie:
Co mogę z tym zrobić?
W zależności od okoliczności konkretnej nieruchomości można analizować m.in.:
ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu,
wynagrodzenie związane z ustanowieniem służebności,
roszczenia związane z dotychczasowym korzystaniem z nieruchomości,
zmianę przebiegu infrastruktury,
przebudowę urządzeń,
a w odpowiednich przypadkach również dalej idące roszczenia dotyczące urządzeń.
Nie każde z tych żądań będzie przysługiwało w każdej sprawie i dlatego najpierw ustalamy stan prawny, później liczymy pieniądze, a dopiero na końcu wybieramy sposób działania.
Ile może być warta sprawa przeciwko PGE?
Z praktyki widzimy, że nie da się odpowiedzialnie podać jednej stawki za „słup na działce”, gdyż dwa podobne słupy mogą oznaczać zupełnie różną wartość roszczeń.
Znaczenie mają m.in.:
- powierzchnia nieruchomości,
- jej przeznaczenie,
- możliwość zabudowy,
- przebieg linii,
- napięcie i rodzaj sieci,
- liczba urządzeń,
- powierzchnia pasa służebności,
- ograniczenia w korzystaniu z działki,
- dostęp przedsiębiorstwa do urządzeń,
- wartość rynkowa gruntu.
Słup stojący przy granicy działki rolnej to inna sytuacja niż linia przecinająca środek drogiej działki budowlanej i dlatego w naszej Kancelarii nie zaczynamy od wysyłania przypadkowej kwoty do PGE.
Najpierw sprawdzamy, czy roszczenie ma podstawy i gdzie znajdują się słabe punkty argumentacji przedsiębiorstwa.
Co wyróżnia sposób prowadzenia takich spraw przez naszą Kancelarię?
Spraw dotyczących infrastruktury przesyłowej nie traktujemy jak zwykłego wezwania do zapłaty.
Łączymy analizę prawną z analizą konkretnej nieruchomości i dokumentacji technicznej.
Sprawdzamy księgę wieczystą.
Analizujemy działkę i przebieg urządzeń.
Badamy dokumenty przedstawiane przez przedsiębiorstwo.
Sprawdzamy daty budowy i przebudowy infrastruktury.
Weryfikujemy argument zasiedzenia.
Analizujemy dobrą i złą wiarę.
Badamy następstwo prawne.
A dopiero później określamy, czego warto żądać i jaką strategię przyjąć wobec PGE, i dla klienta oznacza to prostą korzyść: zanim zdecyduje się na spór, wie, jakie ma argumenty, jakie są ryzyka i o jakie pieniądze może walczyć.
Szczególnie uważaj na jedną odpowiedź: „sprawa jest przedawniona, bo słup stoi 40 lat”
Samo wysłanie do PGE wezwania do zapłaty albo pisma, w którym właściciel nie zgadza się na dalsze korzystanie z nieruchomości, nie powinno być traktowane jako czynność, która sama przez się przerywa bieg zasiedzenia.
Jeżeli istnieje realne ryzyko zasiedzenia, trzeba ustalić, jaka czynność prawna będzie właściwa w konkretnej sprawie i to może mieć szczególne znaczenie przed 3 sierpnia 2028 r.
Nie warto więc ograniczać się do wymiany kolejnych pism z przedsiębiorstwem, jeżeli z dokumentów wynika, że termin może mieć znaczenie dla sytuacji właściciela.
Jak konkretnie bronić się przed zarzutem zasiedzenia PGE?
W sprawach przesyłowych takie uproszczenie może prowadzić właściciela do rezygnacji z roszczeń, które warto było dokładnie sprawdzić. W szczególności po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. trzeba szczególnie ostrożnie oceniać powoływanie się na okres sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Sytuacja prawna nadal nie jest całkowicie jednolita.
Wyrok P 10/16 został opublikowany w zbiorze orzecznictwa Trybunału jako OTK ZU A/2026, poz. 1, ale powstał spór dotyczący skutków braku jego ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W praktyce sądowej pojawiły się już rozstrzygnięcia odwołujące się do wyroku TK, jednak nie należy obiecywać właścicielowi automatycznego zwycięstwa.
To kolejny powód, dla którego każdą sprawę trzeba oceniać indywidualnie.
Dlaczego nie warto czekać do 2028 roku?
Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia PGE, a przedsiębiorstwo nie ma umowy ani innego oczywistego tytułu prawnego, warto sprawdzić sytuację teraz, a nie za kilka lat.
3 sierpnia 2028 r. sytuacja może się zmienić.
Od tej daty może ponownie pojawić się argument 20-letniego zasiedzenia właściwej służebności przesyłu, liczony od 3 sierpnia 2008 r. Jednak nie oznacza to automatycznego zasiedzenia, gdyż PGE nadal będzie musiało udowodnić wszystkie wymagane przesłanki, w tym – jeśli chce korzystać z 20-letniego terminu – podstawy przyjęcia dobrej wiary.
Masz słup, linię albo kabel PGE na działce? Zacznij od sprawdzenia dokumentów
Do wstępnej oceny przydatne są przede wszystkim:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- zdjęcia urządzeń,
- mapa lub geoportal z zaznaczonym przebiegiem linii,
- pisma otrzymane od PGE,
- stare umowy i decyzje, jeżeli właściciel je posiada,
- informacje o tym, kiedy urządzenia powstały albo były przebudowywane.
Na tej podstawie można ustalić, czego jeszcze brakuje i jakich dokumentów należy zażądać od przedsiębiorstwa.
Kancelaria Adwokacka Adwokat Grzegorz Szymczyk – sprawy dotyczące infrastruktury przesyłowej
Prowadzimy sprawy właścicieli nieruchomości dotyczące linii energetycznych, słupów, kabli, gazociągów i innych urządzeń przesyłowych.
Nie zakładamy z góry, że przedsiębiorstwo ma rację, i nie zakładamy też z góry, że właściciel wygra.
Najpierw sprawdzamy dokumenty, a potem oceniamy zasiedzenie oraz ustalamy możliwe roszczenia i ich wartość.
Dopiero wtedy klient może zdecydować, czy opłaca mu się rozpocząć negocjacje albo postępowanie sądowe.
Jeżeli PGE odpowiedziało Ci, że doszło do zasiedzenia służebności – prześlij nam tę odpowiedź razem z numerem księgi wieczystej.
Sprawdzimy przede wszystkim: od jakiej daty PGE liczy zasiedzenie, na jakich dokumentach opiera swoje stanowisko oraz czy po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. argument ten nadal może być skuteczny w Twojej sprawie.
Jedna data, którą warto zapamiętać
2 grudnia 2025 r. – wyrok TK, sygn. P 10/16.
3 sierpnia 2008 r. – wejście w życie przepisów o służebności przesyłu.
3 sierpnia 2028 r. – upływ 20 lat od tej daty i możliwość ponownego podnoszenia przez przedsiębiorstwa przesyłowe zarzutu zasiedzenia opartego na 20-letnim terminie, jeżeli w konkretnej sprawie będą mogły wykazać jego przesłanki, w szczególności dobrą wiarę.
Jeżeli masz urządzenia PGE na swojej nieruchomości, warto ustalić stan prawny przed tą datą, a nie dopiero wtedy, gdy PGE ponownie powoła się na zasiedzenie.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej i nie może zastąpić indywidualnej analizy konkretnej sprawy. Każdy stan faktyczny może różnić się okolicznościami, dokumentami oraz sytuacją prawną, dlatego przed podjęciem działań zalecana jest analiza konkretnego przypadku.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
