Gaz-System powołuje się na zasiedzenie – co robić?
Stary gazociąg nie oznacza jeszcze, że właściciel utracił prawo do wynagrodzenia
Przez działkę przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia. Na powierzchni gruntu nie widać rury, ale właściciel nie może swobodnie wybudować domu, hali ani magazynu. Musi zachować określone odległości, zapewnić dostęp do urządzeń i liczyć się z wejściem pracowników przedsiębiorstwa na nieruchomość.
W księdze wieczystej nie ma wpisu służebności przesyłu. Właściciel nie pamięta, aby podpisywał umowę. Nie otrzymuje też wynagrodzenia.
Gdy zwraca się do GAZ-SYSTEMU o uregulowanie sytuacji, może usłyszeć:
„Przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości od wielu lat, dlatego doszło do zasiedzenia służebności”.
Czy taka odpowiedź oznacza, że właściciel stracił prawo do wynagrodzenia?
Nie zawsze.
Sam wiek gazociągu nie wystarcza do stwierdzenia zasiedzenia. Trzeba sprawdzić, kiedy urządzenie wybudowano, na jakiej podstawie weszło na nieruchomość, kto wcześniej nim zarządzał, czy właściciel wiedział o jego przebiegu i jaki obszar działki był faktycznie wykorzystywany.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, ocena wielu takich spraw uległa istotnej zmianie. Jednocześnie właściciele powinni pamiętać o dacie 3 sierpnia 2028 r., ponieważ od tego dnia może ponownie być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, liczony od chwili wprowadzenia tej instytucji do Kodeksu cywilnego.
Gazociąg, którego nie było widać, zablokował budowę hali
Pan Tomasz prowadził firmę transportową. Kupił działkę przy drodze krajowej z zamiarem budowy hali magazynowej i placu manewrowego.
Nieruchomość miała dobry dojazd, odpowiednią powierzchnię i dostęp do mediów. Cena była wyższa niż w sąsiednich miejscowościach, ale położenie działki miało ułatwić rozwój działalności.
Problem pojawił się podczas przygotowywania projektu budowlanego.
Projektant ustalił, że przez środkową część działki przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia. Na mapie zaznaczono również strefę, w której nie można było zaplanować budynku w pierwotnie wybranym miejscu.
Hala musiała zostać przesunięta. Plac manewrowy zmniejszył się, a dojazd dla samochodów ciężarowych wymagał przeprojektowania.
Pan Tomasz poniósł dodatkowe koszty:
- przygotowania nowej koncepcji,
- zmiany projektu,
- dodatkowych uzgodnień,
- przesunięcia planowanej inwestycji,
- ograniczenia powierzchni użytkowej hali.
W księdze wieczystej nie znalazł służebności przesyłu. Sprzedający nie przekazał mu również żadnej umowy dotyczącej gazociągu.
Właściciel zwrócił się więc do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości oraz o zapłatę wynagrodzenia.
W odpowiedzi otrzymał informację, że gazociąg istnieje od kilkudziesięciu lat, a prawo do korzystania z gruntu zostało nabyte przez zasiedzenie.
Pan Tomasz uznał, że sprawa jest przegrana.
Dopiero analiza dokumentów wykazała, że samo powołanie się na datę budowy urządzenia nie rozstrzyga sprawy.
Nie było jasne:
- na jakiej podstawie wybudowano gazociąg,
- czy wydano decyzję administracyjną dotyczącą tej nieruchomości,
- kiedy rozpoczęto korzystanie z gazociągu,
- czy poprzednicy prawni GAZ-SYSTEMU posiadali służebność w sposób ciągły,
- czy właściciele wiedzieli o dokładnym przebiegu podziemnego urządzenia,
- jaki obszar działki miałby obejmować zarzut zasiedzenia.
Istotne znaczenie miał również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.
Czym zajmuje się GAZ-SYSTEM?
Operator Gazociągów Przesyłowych GAZ-SYSTEM S.A. odpowiada za przesył gazu ziemnego i zarządza głównymi gazociągami przesyłowymi w Polsce. Jest to inna działalność niż lokalna dystrybucja gazu do domów i przedsiębiorstw.
Gazociągi przesyłowe mogą mieć dużą średnicę i wysokie ciśnienie. Ich obecność na nieruchomości może wpływać na:
- lokalizację budynków,
- możliwość wykonania wykopów,
- sadzenie drzew,
- podział działki,
- przebieg dróg wewnętrznych,
- prowadzenie działalności gospodarczej,
- wartość rynkową nieruchomości.
Dlatego sprawa nie powinna sprowadzać się wyłącznie do ustalenia, ile metrów rury przebiega pod ziemią.
Trzeba sprawdzić, jak urządzenie rzeczywiście ogranicza właściciela.
Co oznacza zasiedzenie służebności przesyłu?
Zasiedzenie może doprowadzić do nabycia przez przedsiębiorstwo prawa do korzystania z cudzej nieruchomości bez zawarcia umowy i bez wypłaty wynagrodzenia za samo ustanowienie służebności.
W praktyce może to oznaczać prawo do:
utrzymywania gazociągu pod ziemią,
wejścia na nieruchomość,
dojazdu sprzętem,
prowadzenia kontroli,
wykonywania napraw,
usuwania awarii,
modernizacji urządzeń w zakresie objętym służebnością.
Dla właściciela oznacza to trwałe obciążenie działki.
Dlatego zarzut zasiedzenia powinien być dokładnie sprawdzony. Nie wystarczy ogólna informacja, że gazociąg jest stary.
Co zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.?
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, orzekł, że przepisy Kodeksu cywilnego, rozumiane w sposób pozwalający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu, są niezgodne z Konstytucją.
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r.
Przed tym dniem sądy dopuszczały w orzecznictwie zasiedzenie tak zwanej służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Wyrok TK zakwestionował właśnie taki sposób wykładni.
Dla właścicieli oznacza to mocny argument przeciwko twierdzeniu, że przedsiębiorstwo nabyło podobne prawo jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. wyłącznie na podstawie wieloletniego korzystania z gazociągu.
Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel automatycznie wygra sprawę.
Nadal trzeba sprawdzić, czy przedsiębiorstwo posiada:
- umowę,
- akt notarialny,
- decyzję administracyjną,
- orzeczenie sądu,
- inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
Wyrok TK dotyczy zasiedzenia określonego prawa, a nie wszystkich możliwych podstaw korzystania z gruntu.
Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest ważny dla właścicieli działek?
Od 3 sierpnia 2008 r. polskie prawo wprost przewiduje służebność przesyłu.
Jeżeli przedsiębiorstwo będzie twierdziło, że od tego dnia posiadało służebność w dobrej wierze, to 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20-letni okres, na który może powoływać się przy zarzucie zasiedzenia.
Od tej daty może zatem na nowo pojawić się zarzut zasiedzenia służebności przesyłu liczony już nie od okresu sprzed wprowadzenia tej instytucji, ale od 3 sierpnia 2008 r.
Nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. GAZ-SYSTEM automatycznie nabędzie służebność na każdej działce.
Przedsiębiorstwo nadal będzie musiało udowodnić między innymi:
- rozpoczęcie posiadania najpóźniej 3 sierpnia 2008 r.,
- nieprzerwane wykonywanie odpowiedniego prawa,
- dokładny zakres posiadanej służebności,
- możliwość doliczenia okresów posiadania poprzedników,
- dobrą wiarę uzasadniającą zastosowanie terminu 20-letniego.
Jeżeli przedsiębiorstwo pozostawało w złej wierze, co do zasady stosowany jest termin 30-letni. W takim wariancie okres liczony od 3 sierpnia 2008 r. upływałby dopiero w 2038 r.
Nie należy jednak zakładać, że przedsiębiorstwo samo przyzna złą wiarę. W postępowaniu może twierdzić, że pozostawało w dobrej wierze i że termin upływa już 3 sierpnia 2028 r.
Dlatego właściciel powinien sprawdzić swoją sytuację przed tą datą.
Samo wezwanie do zapłaty może nie przerwać biegu zasiedzenia
Wysłanie do GAZ-SYSTEMU zwykłego pisma z żądaniem zapłaty nie zawsze wystarczy do przerwania biegu zasiedzenia.
Znaczenie ma rodzaj podjętej czynności, jej treść oraz roszczenie skierowane przeciwko przedsiębiorstwu.
W zależności od sytuacji może być potrzebne podjęcie czynności przed sądem bezpośrednio zmierzającej do ochrony prawa własności.
Dlatego wezwanie powinno być częścią przemyślanej strategii, a nie jedynym działaniem właściciela.
Przed wysłaniem pisma należy odpowiedzieć na kilka pytań:
- czego właściciel chce żądać,
- kto jest właścicielem gazociągu,
- czy istnieje decyzja administracyjna,
- czy przedsiębiorstwo może powołać się na zasiedzenie,
- jaki obszar nieruchomości zajmuje urządzenie,
- jakie działanie może zabezpieczyć prawa właściciela przed 3 sierpnia 2028 r.
Czy brak służebności w księdze wieczystej oznacza, że GAZ-SYSTEM korzysta z gruntu bezprawnie?
Nie zawsze.
Brak wpisu jest ważnym sygnałem, ale nie rozstrzyga sprawy.
Prawo przedsiębiorstwa mogło powstać na podstawie:
- umowy zawartej przez wcześniejszego właściciela,
- decyzji wywłaszczeniowej lub innej decyzji administracyjnej,
- orzeczenia sądu,
- zasiedzenia,
- innych dokumentów dotyczących budowy gazociągu.
Z drugiej strony brak wpisu oznacza, że właściciel powinien zażądać przedstawienia konkretnej podstawy prawnej.
Nie powinien zadowalać się odpowiedzią:
„Gazociąg znajduje się tam od dawna”.
Wiek urządzenia nie jest tytułem prawnym.
Jakie dokumenty może przedstawić GAZ-SYSTEM?
W sprawach dotyczących starych gazociągów przedsiębiorstwo może powoływać się na:
- decyzję lokalizacyjną,
- decyzję wywłaszczeniową,
- pozwolenie na budowę,
- protokół odbioru,
- mapy techniczne,
- zgodę poprzedniego właściciela,
- dokumenty dotyczące przekazania gazociągu kolejnym podmiotom,
- dokumentację remontów i modernizacji.
Każdy z tych dokumentów trzeba ocenić oddzielnie.
Pozwolenie na budowę gazociągu nie zawsze daje prawo do trwałego korzystania z konkretnej prywatnej działki.
Podobnie mapa techniczna potwierdza przebieg urządzenia, ale sama nie musi potwierdzać tytułu prawnego do nieruchomości.
Znaczenie może mieć także to, czy decyzja administracyjna:
- dotyczy właściwej działki,
- została wydana wobec jej ówczesnego właściciela,
- stała się ostateczna,
- obejmuje dokładnie ten gazociąg,
- daje przedsiębiorstwu trwałe prawo wstępu i wykonywania prac.
Co GAZ-SYSTEM musi udowodnić, powołując się na zasiedzenie?
1. Początek posiadania służebności
Data budowy gazociągu nie zawsze jest równoznaczna z rozpoczęciem posiadania służebności.
Trzeba ustalić:
- kiedy gazociąg został uruchomiony,
- kiedy rozpoczęto korzystanie z nieruchomości,
- czy urządzenie przebudowywano,
- czy zmieniano jego przebieg,
- czy stary gazociąg został zastąpiony nowym.
Jeżeli zmienił się przebieg urządzenia, zakres wcześniejszego posiadania może nie odpowiadać obecnemu zakresowi służebności.
2. Dobrą albo złą wiarę
Dobra wiara nie oznacza wyłącznie przekonania przedsiębiorstwa, że inwestycja była potrzebna.
Trzeba ustalić, czy w chwili objęcia nieruchomości przedsiębiorstwo miało uzasadnione podstawy, aby sądzić, że przysługuje mu prawo do korzystania z gruntu.
Jeżeli nie było umowy, aktu notarialnego ani prawidłowej decyzji administracyjnej, twierdzenie o dobrej wierze może zostać zakwestionowane.
Ma to bezpośrednie znaczenie dla terminu zasiedzenia:
20 lat w dobrej wierze,
30 lat w złej wierze.
3. Ciągłość posiadania
Stare gazociągi mogły być w różnych okresach zarządzane przez Skarb Państwa, przedsiębiorstwa państwowe i kolejne spółki.
GAZ-SYSTEM powinien wykazać, że może doliczyć posiadanie wcześniejszych podmiotów.
Nie wystarczy przedstawić aktualnej mapy gazociągu. Konieczne może być wykazanie następstwa prawnego oraz przekazania posiadania urządzeń.
4. Dokładny zakres służebności
Zasiedzenie nie powinno automatycznie obejmować całej działki.
Trzeba ustalić:
- szerokość pasa zajętego przez urządzenie,
- dostęp do gazociągu,
- miejsce wjazdu sprzętu,
- obszar potrzebny do kontroli i napraw,
- zakres faktycznych ograniczeń,
- przebieg gazociągu w terenie.
Przedsiębiorstwo nie powinno otrzymać szerszego prawa, niż rzeczywiście wykonywało przez wymagany okres.
5. Korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia
Gazociąg jest zazwyczaj ukryty pod ziemią.
W sprawach o zasiedzenie może więc powstać spór, czy właściciel mógł dostrzec trwałe i widoczne elementy urządzenia.
Znaczenie mogą mieć:
- słupki oznaczające przebieg gazociągu,
- tablice ostrzegawcze,
- zawory,
- zespoły zaporowo-upustowe,
- ogrodzone obiekty techniczne,
- przecinki w lesie,
- regularne kontrole i prace przedsiębiorstwa.
Nie można automatycznie uznać, że każdy podziemny gazociąg był dla właściciela widoczny.
Czy można żądać wynagrodzenia od GAZ-SYSTEMU?
Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada skutecznego tytułu prawnego, właściciel może rozważyć kilka roszczeń.
Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem
Właściciel może domagać się sądowego lub umownego uregulowania prawa przedsiębiorstwa do korzystania z gruntu.
Służebność powinna określać między innymi:
- przebieg pasa,
- powierzchnię zajętego terenu,
- zasady wstępu na nieruchomość,
- zakres prac,
- możliwość dojazdu,
- obowiązek naprawienia szkód.
Za trwałe obciążenie nieruchomości właściciel może żądać wynagrodzenia.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
Możliwe może być również dochodzenie zapłaty za wcześniejsze korzystanie z działki bez tytułu prawnego.
Roszczenie to trzeba ocenić z uwzględnieniem okresów przedawnienia, dobrej lub złej wiary przedsiębiorstwa oraz dokumentów dotyczących nieruchomości.
Przebudowa albo przesunięcie gazociągu
Czasem głównym celem właściciela nie jest pieniężne wynagrodzenie.
Gazociąg może uniemożliwiać:
- budowę domu,
- rozbudowę zakładu,
- wykonanie hali,
- podział działki,
- budowę drogi wewnętrznej.
W takim przypadku można analizować możliwość przebudowy albo zmiany przebiegu urządzenia.
Nie w każdej spraw
Co wyróżnia sposób działania Kancelarii?
W sprawach przeciwko przedsiębiorstwom przesyłowym nie zaczynamy od wpisania wysokiej kwoty do standardowego wezwania.
Najpierw ustalamy, czy roszczenie rzeczywiście istnieje.
Sprawdzamy:
- właściciela urządzeń;
- księgę wieczystą;
- mapy i dokumentację geodezyjną;
- decyzje administracyjne;
- historię budowy i modernizacji sieci;
- poprzedników prawnych operatora;
- widoczność urządzeń;
- dobrą albo złą wiarę;
- początek i możliwe przerwanie zasiedzenia;
- wpływ gazociągu na rzeczywiste wykorzystanie działki.
Oddzielamy roszczenia za przeszłość od wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość. Nie obiecujemy, że brak wpisu w księdze wieczystej oznacza automatyczną wygraną. Nie przyjmujemy również bez sprawdzenia twierdzenia operatora, że stary gazociąg został już zasiedziany.
Najważniejsze jest ustalenie, co wynika z dokumentów.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
