ENEA a służebność przesyłu – co powinien wiedzieć właściciel działki?
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Słup stoi na działce od kilkudziesięciu lat. Nad ogrodem biegną przewody. Właściciel przyzwyczaił się do ich obecności i przez lata nie zastanawiał się, czy ENEA ma prawo korzystać z jego nieruchomości.
Z praktyki widzimy, że problem pojawia się często dopiero wtedy, gdy właściciel chce sprzedać działkę, wybudować dom, podzielić nieruchomość albo przekazać ją dzieciom, albowiem wtedy to słup przestaje być tylko elementem krajobrazu.
Pojawiają się często pytania:
- Czy ENEA ma służebność?
- Czy za korzystanie z działki należy się wynagrodzenie?
- Czy można żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu?
- Czy linia obniża możliwość wykorzystania nieruchomości?
- Czy przedsiębiorstwo może odpowiedzieć: „doszło do zasiedzenia”?
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, ostatnie z tych pytań wymaga szczególnej uwagi.
Jest też druga data, o której właściciele nieruchomości powinni wiedzieć, tj. 3 sierpnia 2028 r., gdyż w części spraw od tej daty na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu.
Należy podkreślić, że nie oznacza to automatycznej utraty praw przez właściciela. Oznacza natomiast, że sprawy ze słupami i liniami energetycznymi warto analizować teraz, a nie dopiero za kilka lat.
„Chcę sprzedać działkę. Kupujący zapytał o służebność”
„Chcę sprzedać działkę. Kupujący zapytał o służebność”
Wyobraźmy sobie panią Joannę, która jest właścicielką działki budowlanej niedaleko Poznania. Nieruchomość należała wcześniej do jej rodziców. Przez działkę przebiega napowietrzna linia energetyczna należąca do ENEA. Na gruncie stoi też słup.
Pani Joanna przez lata nie zajmowała się tym problemem, tak jak wiele innych osób. Dom rodziców stał w innej części nieruchomości, a pozostały teren służył jako ogród, jednak sytuacja zmieniła się, gdy postanowiła sprzedać część działki.
Znalazł się zainteresowany kupujący, który obejrzał nieruchomość, sprawdził miejscowy plan i poprosił projektanta o ocenę możliwości postawienia domu.
I na tym etapie pojawił się problem, gdyż linia należąca do ENEA przebiegała przez tę część działki, która była najkorzystniejsza pod zabudowę.
Kupujący zadał proste pytanie: „Czy w księdze wieczystej jest służebność dla ENEA?” Pani Joanna sprawdziła księgę i okazało się, że nie było takiego wpisu.
Kupujący zadał następne pytanie: „Skoro nie ma służebności, to na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z mojej działki?”
Praktyka pokazuje, że właśnie od tego pytania powinna zaczynać się analiza, a nie od ustalenia kwoty. Najpierw trzeba ustalić, jakie prawo przedsiębiorstwo ma do nieruchomości oraz oczywiście można ustalić wartość roszczenia.
ENEA czy ENEA Operator – do kogo właściwie kierować roszczenia?
Dla właściciela słup jest po prostu „słupem ENEA”, jednak prawnie trzeba ustalić, kto jest właścicielem urządzeń i kto korzysta z nieruchomości.
Sprzedawca energii i operator sieci to nie zawsze ten sam podmiot.
W przypadku infrastruktury dystrybucyjnej sprawa może dotyczyć ENEA Operator sp. z o.o.
To nie jest szczegół.
Jeżeli właściciel zamierza żądać ustanowienia służebności przesyłu, zapłaty albo przedstawić inne roszczenie dotyczące urządzeń, najpierw trzeba prawidłowo ustalić przedsiębiorstwo, do którego urządzenia należą, dlatego w Kancelarii nie zakładam automatycznie, że każde urządzenie znajdujące się na obszarze działania grupy ENEA należy do konkretnej spółki.
W ramach analizy najpierw ustalam właściciela infrastruktury, albowiem dzięki temu klient nie traci czasu na kierowanie roszczeń do niewłaściwego podmiotu.
Czym jest służebność przesyłu?
Z doświadczenia najprościej można powiedzieć, że jest to prawo pozwalające przedsiębiorstwu korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości w związku z urządzeniami przesyłowymi.
W praktyce natomiast może chodzić między innymi o:
- pozostawienie słupa na działce,
- przebieg przewodów nad nieruchomością,
- dostęp pracowników do urządzeń,
- wykonywanie napraw,
- usuwanie awarii,
- konserwację,
- modernizację urządzeń,
- dojazd odpowiednim sprzętem.
Należy wskazać, że służebność nie dotyczy tylko kilku metrów kwadratowych gruntu pod słupem, gdyż jej skutki mogą obejmować znacznie większą część działki.
Słup zajmuje kilka metrów. Problem może dotyczyć kilkuset
Słup zajmuje kilka metrów. Problem może dotyczyć kilkuset
W tym miejscu wróćmy do pani Joanny i jej sprawy.
Podstawa słupa zajmuje niewielką powierzchnię, więc gdyby patrzeć wyłącznie na miejsce, w którym słup styka się z ziemią, można byłoby uznać, że problem jest niewielki.
Natomiast trzeba uwzględnić przebieg linii, możliwość dostępu do urządzeń, wymagania techniczne oraz rzeczywisty wpływ infrastruktury na sposób wykorzystania nieruchomości.
Dla pani Joanny najważniejsze jest to, że potencjalny kupujący nie pyta: „Ile metrów zajmuje fundament słupa?”
Pyta: „Gdzie będę mógł postawić dom?”
Dlatego jako adwokat z doświadczeniem w tych sprawach przy analizie sprawy dotyczącej służebności przesyłu patrzę na całą nieruchomość, a nie wyłącznie na powierzchnię fizycznie zajętą przez urządzenie.
Brak służebności w księdze wieczystej – czy to oznacza wygraną?
Na to pytanie trzeba odpowiedzieć „Nie”, gdyż brak wpisu w dziale III księgi wieczystej jest ważną informacją, ale sam w sobie nie rozstrzyga sprawy, albowiem ENEA może twierdzić, że posiada inny tytuł prawny.
Może powołać się na przykład na:
- umowę zawartą z właścicielem,
- dawną decyzję administracyjną,
- orzeczenie sądu,
- inne dokumenty związane z budową linii,
- zasiedzenie.
Dlatego brak wpisu służebności traktuję jako początek analizy, a nie jej zakończenie.
Jeżeli ENEA twierdzi, że może korzystać z nieruchomości bez dodatkowego wynagrodzenia, powinno być możliwe ustalenie podstawy takiego stanowiska.
ENEA przedstawia dokument z lat 60. albo 70. Co wtedy?
Z doświadczenia widzimy, że to częsta sytuacja w sprawach dotyczących starej infrastruktury, ponieważ ENEA może przedstawić dokument dotyczący budowy linii, decyzję administracyjną, protokół, wykaz nieruchomości albo inne materiały archiwalne.
Trzeba więc sprawdzić:
- czy dokument dotyczy właśnie tej nieruchomości,
- czy obejmuje konkretną linię lub urządzenie,
- kto był właścicielem gruntu,
- jakie uprawnienia uzyskało przedsiębiorstwo,
- czy urządzenia przebiegają obecnie w tym samym miejscu,
- czy później doszło do przebudowy albo zmiany przebiegu sieci.
Zdarza się, że dokument dotyczący inwestycji energetycznej jest ważny, ale nie daje odpowiedzi na wszystkie te pytania, dlatego nie oceniam tytułu prawnego przedsiębiorstwa na podstawie samego nagłówka dokumentu.
A jeśli ENEA powoła się na zasiedzenie?
To jeden z najważniejszych problemów w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych, albowiem przez lata ENEA powoływała się na możliwość zasiedzenia jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
Jeżeli sąd przyjął zasiedzenie, przedsiębiorstwo mogło uzyskać trwałe prawo korzystania z nieruchomości bez konieczności ustanawiania nowej, odpłatnej służebności przesyłu, jednak sytuację zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.
Co orzekł Trybunał Konstytucyjny 2 grudnia 2025 r.?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r. i wcześniej Kodeks cywilny nie przewidywał wprost takiego ograniczonego prawa rzeczowego.
Mimo tego w orzecznictwie przyjęto możliwość zasiedzenia przed tą datą służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu i dopiero Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, zakwestionował taką wykładnię art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.
Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją rozumienie tych przepisów pozwalające przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Dla właścicieli nieruchomości jest to ważny argument, ale trzeba od razu dodać: wyrok TK nie oznacza, że problem zasiedzenia przestał istnieć.
Dlaczego po wyroku TK nadal trzeba dokładnie analizować zasiedzenie?
Po pierwsze, wyrok P 10/16 dotyczy określonej konstrukcji prawnej związanej z okresem sprzed wprowadzenia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego, a po drugie, Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę, że wyrok nie został ogłoszony w DziennikDlaczego po wyroku TK nadal trzeba dokładnie analizować zasiedzenie?
u Ustaw, co rodzi problemy dotyczące jego bezpośredniej skuteczności.
Znaczenie w przypadku analizy mogą mieć między innymi:
- data budowy urządzeń,
- data rozpoczęcia korzystania z gruntu,
- sposób korzystania z nieruchomości,
- dokumenty przedsiębiorstwa,
- decyzje administracyjne,
- następstwo prawne kolejnych przedsiębiorstw,
- dobra albo zła wiara,
- czynności podejmowane wcześniej przez właściciela.
Dlatego klientowi nie powinno się obiecywać, że „po wyroku TK zasiedzenia już nie ma”, albowiem to byłoby zbyt daleko idące.
Można jednak zaznaczyć, że wyrok z 2 grudnia 2025 r. daje właścicielom ważny argument przeciwko określonej koncepcji zasiedzenia prawa przed 3 sierpnia 2008 r.
Jest jednak jeszcze jedna data: 3 sierpnia 2028 r.
Ta data może mieć duże znaczenie w kolejnych sporach dotyczących urządzeń przesyłowych, albowiem służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.
Podstawowe terminy zasiedzenia wynoszą:
20 lat w dobrej wierze,
30 lat w złej wierze.
Od 3 sierpnia 2008 r. do 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu – tym razem odnoszący się już do właściwej służebności przesyłu istniejącej wprost w Kodeksie cywilnym.
Nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. ENEA Operator automatycznie nabędzie służebność na każdej nieruchomości, na której znajduje się linia lub słup, albowiem ENEA musi wykazać przesłanki zasiedzenia.
Jeżeli miałby znaleźć zastosowanie termin 20-letni, szczególnego znaczenia nabiera kwestia dobrej wiary.
Jeżeli właściwy byłby termin 30-letni, sytuacja wygląda inaczej.
Trzeba również zbadać zakres i ciągłość posiadania oraz zdarzenia, które mogły mieć wpływ na bieg zasiedzenia.
Dlatego 3 sierpnia 2028 r. traktuję jako sygnał do wcześniejszego działania, a nie jako datę automatycznej utraty praw przez właściciela.
Czy wystarczy przed 3 sierpnia 2028 r. wysłać wezwanie do ENEA?
Wezwanie nie ma wpływu na bieg zasiedzenia.
Jednak właściciel może napisać: „Wzywam do zapłaty 100 000 zł za korzystanie z mojej działki”. Jeżeli ENEA odpowiada odmownie, a właściciel odkłada dokumenty do szuflady, przekonany, że skoro zgłosił roszczenie, zabezpieczył swoje prawa, to może być błąd.
Samo wezwanie do zapłaty nie powinno być utożsamiane z czynnością, która w każdym przypadku przerywa bieg zasiedzenia.
Jeżeli z analizy wynika realne ryzyko zasiedzenia, trzeba ustalić, jaka czynność prawna będzie odpowiednia dla konkretnej sprawy, albowiem to szczególnie ważne przed 3 sierpnia 2028 r.
Jakich roszczeń może dochodzić właściciel?
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich nieruchomości, gdyż w zależności od stanu faktycznego i prawnego można rozważać między innymi:
ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
odszkodowanie za konkretną szkodę,
a w odpowiednich przypadkach również działania zmierzające do zmiany przebiegu albo usunięcia urządzeń.
Każde z tych roszczeń ma inne przesłanki i dlatego nie używam jednego wzoru wezwania dla wszystkich właścicieli.
Ile można żądać od ENEA za słup albo linię?
Nie istnieje ustawowa stawka:
„10 000 zł za słup”
ani:
„100 zł za metr linii”.
Takie podejście może prowadzić do błędnej wyceny sprawy, gdyż dwie podobne linie mogą mieć zupełnie inny wpływ na dwie różne nieruchomości. Linia biegnąca przy granicy dużej działki rolnej może powodować inne ograniczenia niż ta sama linia przecinająca po przekątnej niewielką działkę budowlaną.
Dlatego analizuję między innymi:
- rodzaj i napięcie linii,
- liczbę i położenie słupów,
- długość przebiegu urządzeń przez nieruchomość,
- obszar niezbędny do korzystania z urządzeń,
- przeznaczenie działki,
- możliwość zabudowy,
- planowany sposób wykorzystania gruntu,
- wartość nieruchomości,
- dostęp do urządzeń,
- rzeczywisty wpływ infrastruktury na właściciela.
Dopiero wtedy można próbować odpowiedzieć na pytanie: „Ile ta służebność jest warta?”
Pani Joanna dostała propozycję ugody. Czy powinna ją podpisać?
Wróćmy do naszej historii, gdyż po wymianie korespondencji pani Joanna otrzymuje propozycję ustanowienia służebności za konkretną kwotę.
Pierwsza reakcja pani Joanny jest taka: „To więcej, niż się spodziewałam.”
Należy jednak zaznaczyć, że sama wysokość kwoty nie wystarcza do oceny ugody, albowiem trzeba przeczytać, co przedsiębiorstwo otrzymuje w zamian. Trzeba ustalić:
Czy służebność pozwala tylko utrzymywać istniejące urządzenia?
Czy obejmuje dojazd?
Czy pozwala wjechać ciężkim sprzętem?
Czy przewiduje wymianę urządzeń?
Czy dopuszcza ich modernizację?
Jak szeroki jest pas służebności?
Czy treść prawa może dodatkowo ograniczać przyszłą zabudowę?
Dopiero po odpowiedzi na te pytania można ocenić, czy proponowane wynagrodzenie odpowiada zakresowi prawa, które ma zostać ustanowione na nieruchomości, gdyż ugoda to nie tylko kwota przelewu, a również prawo, które może obciążać działkę przez kolejne lata.
Co wyróżnia sposób prowadzenia takich spraw w Kancelarii?
W sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych nie zaczynam od napisania wezwania z wysoką kwotą, albowiem najpierw ustalam, czy roszczenie ma podstawę i czego rzeczywiście warto dochodzić.
1. Sprawdzam nieruchomość
Analizuję księgę wieczystą, numery działek, mapy oraz przeznaczenie gruntu.
2. Ustalam urządzenia
Jaka linia przebiega przez nieruchomość? Gdzie stoją słupy? Jak przebiega infrastruktura?
3. Ustalam właściwe przedsiębiorstwo
Sprawdzam, do kogo należą urządzenia i przeciwko komu powinny być kierowane roszczenia.
4. Badam dokumenty ENEA Operator
Nie wystarcza mi odpowiedź: „linia istnieje od 1975 r.”.
Sprawdzam, z czego przedsiębiorstwo wywodzi prawo do korzystania z nieruchomości.
5. Analizuję zasiedzenie
Uwzględniam zarówno wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., jak i ryzyko związane z datą 3 sierpnia 2028 r.
6. Oceniam wpływ infrastruktury na nieruchomość
Nie ograniczam analizy do miejsca pod słupem i sprawdzam wpływ linii na zabudowę, podział, sprzedaż i planowane wykorzystanie gruntu.
7. Dopiero wtedy określam roszczenia i ich wartość
Klient powinien wiedzieć nie tylko „ile można żądać?”, ale również „dlaczego mogę tego żądać, jakie są ryzyka i czy prowadzenie sprawy ma ekonomiczny sens?”
Jakie dokumenty warto przygotować?
Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia ENEA, do wstępnej analizy przydatne będą:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- zdjęcia słupów i linii,
- zdjęcia tabliczek znajdujących się na urządzeniach,
- mapa nieruchomości, jeżeli ją posiadasz,
- korespondencja z przedsiębiorstwem,
- dawne umowy i zgody, jeżeli zachowały się w dokumentach rodzinnych,
- decyzje administracyjne dotyczące urządzeń,
- informacje o przybliżonej dacie budowy linii,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli zostały wydane,
- informacja, w jaki sposób chcesz wykorzystać działkę.
Jeżeli nie masz kompletu dokumentów, to nie oznacza, że nie można rozpocząć analizy, albowiem najpierw trzeba ustalić, których dokumentów rzeczywiście potrzebujemy.
Nie czekaj, aż problem pojawi się przy sprzedaży albo budowie domu
Pani Joanna zaczęła interesować się linią dopiero wtedy, gdy kupujący zadał pytanie o służebność. Można powiedzieć, że wiele podobnych spraw zaczyna się właśnie w taki sposób. Dopóki właściciel korzysta z działki tak jak przez ostatnie 20 czy 30 lat, urządzenia nie wydają się pilnym problemem, natomiast sytuacja zmienia się przy:
- sprzedaży,
- podziale działki,
- budowie domu,
- inwestycji deweloperskiej,
- przekazaniu nieruchomości dzieciom,
- negocjowaniu umowy z przedsiębiorstwem.
Wtedy czas na analizę jest zwykle znacznie krótszy i dlatego warto ustalić stan prawny wcześniej. Zwłaszcza że po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r. właściciele otrzymali istotny argument dotyczący zasiedzenia sprzed 3 sierpnia 2008 r., a jednocześnie zbliża się 3 sierpnia 2028 r., kiedy w części spraw może na nowo zostać podniesiony zarzut zasiedzenia właściwej służebności przesyłu.
Masz słup albo linię ENEA na swojej działce?
Nie zaczynaj od pytania: „Ile pieniędzy dostanę?”
Najpierw odpowiedzmy na ważniejsze pytania:
Czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny do nieruchomości?
Co wynika z jego dokumentów?
Czy może skutecznie powoływać się na zasiedzenie?
Jaki obszar działki rzeczywiście ograniczają urządzenia?
Czy linia utrudnia zabudowę, podział albo sprzedaż?
Jakie roszczenie najlepiej odpowiada Twojej sytuacji?
W Kancelarii Adwokackiej adw. Grzegorza Szymczyka ustalamy najpierw stan prawny i dokumenty, a następnie wpływ urządzeń na nieruchomość, a dopiero na końcu wykonujemy oszacowanie i wybór roszczenia.
Dzięki temu właściciel wie, o co walczy i dlaczego, albowiem najważniejsze pytanie w sprawie służebności przesyłu nie brzmi: „Od ilu lat stoi tutaj słup?”, lecz „Na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z mojej nieruchomości i co mogę z tym zrobić?”
Artykuł ma charakter informacyjny. Istnienie urządzeń na nieruchomości nie oznacza automatycznie powstania roszczenia. Każda sprawa wymaga zbadania tytułu prawnego przedsiębiorstwa, historii nieruchomości, rodzaju urządzeń i zakresu korzystania z gruntu.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
