Czy można żądać usunięcia gazociągu z działki?
Czy mogę żądać usunięcia gazociągu?”
Gazociągu często nie widać, gdyż nie stoi na działce jak słup energetyczny. Nie biegną nad nim przewody, co sprawia, że właściciel może przez wiele lat korzystać z nieruchomości i nawet nie zastanawiać się, co znajduje się pod ziemią.
Problem pojawia się zwykle wtedy, gdy chce wybudować dom, halę, podzielić działkę albo ją sprzedać i nagle okazuje się, że przez środek nieruchomości przebiega gazociąg, a planowany budynek znajduje się dokładnie tam, gdzie właściciel chciał go postawić.
Z praktyki widzę, że pierwsza reakcja jest często podobna u właścicieli: „To moja działka. Czy mogę żądać usunięcia gazociągu?” Odpowiedź brzmi, że w określonych przypadkach tak, lecz nie oznacza to jednak, że każdy właściciel może zażądać usunięcia gazociągu i przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do jego przebudowy.
Najpierw trzeba odpowiedzieć na znacznie ważniejsze pytanie: na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości?, a dopiero później można ocenić, czy właściwym rozwiązaniem jest usunięcie lub przesunięcie gazociągu, ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, żądanie zapłaty czy pozostawienie infrastruktury na uzgodnionych warunkach.
„Kupiliśmy działkę pod dom. Dopiero projektant powiedział nam o gazociągu”
Wyobraźmy sobie pana Tomasza, który kilka lat wcześniej kupił działkę budowlaną. Nieruchomość ma dobry dojazd, odpowiednią powierzchnię i kształt pozwalający na budowę domu, jednak przez środek działki przebiega podziemny gazociąg.
Pan Tomasz wiedział, że gdzieś w pobliżu znajduje się sieć gazowa, ale dopóki działka nie była zabudowywana, nie miało to dla niego większego znaczenia, jednak sytuacja zmieniła się, gdy zlecił przygotowanie projektu domu. Projektant naniósł infrastrukturę na mapę i okazało się, że przebieg gazociągu koliduje z planowanym budynkiem.
Przebieg gazociągu zmusza Pana Tomasza do przesunięcia domu i zmiany koncepcji zagospodarowania działki.
Właściciel działki ma prawo żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem
Podstawą prawną, którą trzeba rozważyć w takiej sytuacji, jest między innymi art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, który chroni właściciela przed naruszeniami jego własności w inny sposób niż przez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. W praktyce oznacza to możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń.
Najpierw trzeba ustalić, czy przedsiębiorstwo ma prawo do korzystania z działki, albowiem jeżeli ma skuteczny tytuł prawny, samo stwierdzenie: „gazociąg jest na mojej działce” nie wystarczy do żądania jego usunięcia.
Co sprawdzam, zanim zażądam usunięcia gazociągu?
Co sprawdzam, zanim zażądam usunięcia gazociągu?
W pierwszej kolejności czynimy ustalenia:
- kto jest właścicielem gazociągu,
- kiedy urządzenie zostało wybudowane,
- jaki jest jego dokładny przebieg,
- czy w księdze wieczystej wpisano służebność,
- czy właściciel albo jego poprzednicy zawierali umowy,
- czy wydano decyzję administracyjną,
- czy przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie,
- czy gazociąg był później przebudowywany albo przesuwany.
To właśnie dokumenty decydują o tym, od czego można zacząć rozmowę z przedsiębiorstwem, a nie sam fakt istnienia rury pod ziemią.
Brak służebności w księdze wieczystej. Czy można wtedy żądać usunięcia gazociągu?
Brak wpisu służebności przesyłu w księdze wieczystej jest ważną informacją, jednak nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z działki bez podstawy prawnej. Tytuł do korzystania z nieruchomości może wynikać również z innych dokumentów i właśnie dlatego w Kancelarii nie kończę analizy po otwarciu działu III księgi wieczystej, albowiem przedsiębiorstwo może przedstawić dawną decyzję administracyjną dotyczącą budowy gazociągu, umowę oraz może powołać się na orzeczenie albo podnieść zarzut zasiedzenia.
Dlatego też dopiero po zbadaniu tych okoliczności można ocenić, czy żądanie usunięcia gazociągu ma podstawę.
Sąd Najwyższy zajmował się już żądaniem usunięcia gazociągu
To nie jest wyłącznie teoretyczne roszczenie, albowiem w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozpatrywane były sprawy, w których właściciele domagali się usunięcia albo zmiany przebiegu urządzeń przesyłowych. Analizowano możliwość ochrony właściciela na podstawie art. 222 § 2 k.c. oraz kwestię usunięcia lub przesunięcia gazociągu.
Pokazuje to, że żądanie właściciela dotyczące zmiany położenia urządzeń przesyłowych może być przedmiotem postępowania sądowego, jednak nie oznacza, że sąd nakaże przebudowę w każdej sprawie, albowiem decydują okoliczności konkretnej nieruchomości oraz tytuł prawny przedsiębiorstwa.
„Przedsiębiorstwo przesłało decyzję z 1974 r. Czy sprawa jest zakończona?”
Nie, ale takiej decyzji nie można też zignorować. Wyobraźmy sobie, że pan Tomasz występuje do operatora gazociągu o wyjaśnienie podstawy korzystania z jego nieruchomości i w odpowiedzi otrzymuje kopię starej decyzji administracyjnej.
Dokument ma kilkadziesiąt lat, posiada pieczęć, nazwę inwestycji oraz jest informacja o budowie gazociągu.
W takiej sytuacji trzeba sprawdzić między innymi:
- czy decyzja obejmuje działkę pana Tomasza,
- kto był jej adresatem,
- jaki gazociąg obejmowała,
- jaki zakres korzystania z nieruchomości przewidywała,
- czy decyzja stała się ostateczna,
- czy obecny gazociąg odpowiada urządzeniu objętemu decyzją,
- czy po wydaniu decyzji nie doszło do istotnej przebudowy infrastruktury.
A co, jeżeli przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie?
To jeden z najważniejszych problemów w sprawach dotyczących gazociągów, albowiem przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na możliwość nabycia jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.
Co zmienił wyrok TK z 2 grudnia 2025 r.?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r., do tego czasu przepisy nie przewidywały wprost tego ograniczonego prawa rzeczowego. Mimo to w orzecznictwie przyjmowano możliwość zasiedzenia przed tą datą służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, zakwestionował takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabyć przed wejściem w życie art. 305ą–305⁴ k.c. w drodze zasiedzenia służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu.
Dla właścicieli nieruchomości jest to istotny argument, jednak nie oznacza to, że można dzisiaj powiedzieć, że „po wyroku TK zasiedzenie już nie istnieje”.
3 sierpnia 2028 r. – kolejna ważna data dla właścicieli działek z gazociągami
Jak pokazuje praktyka, o tej dacie warto wiedzieć już teraz, albowiem służebność przesyłu istnieje w Kodeksie cywilnym od 3 sierpnia 2008 r., więc podstawowe terminy zasiedzenia wynoszą:
20 lat – w dobrej wierze,
30 lat – w złej wierze.
W dniu 3 sierpnia 2028 r. upłynie 20 lat od ustawowego wprowadzenia służebności przesyłu i dlatego od 3 sierpnia 2028 r. w części spraw na nowo może być podnoszony zarzut zasiedzenia służebności przesyłu – tym razem odnoszący się do właściwej służebności przesyłu istniejącej już w Kodeksie cywilnym.
Dotyczy to nie tylko linii energetycznych, ale problem może występować również przy gazociągach, jednak nie oznacza to, że 3 sierpnia 2028 r. każdy operator gazociągu automatycznie nabędzie służebność przesyłu.
Nie ma takiego automatyzmu, albowiem przedsiębiorstwo musi wykazać przesłanki zasiedzenia. Jeżeli powołuje się na termin 20-letni, szczególnego znaczenia nabiera kwestia dobrej wiary.
Trzeba również ustalić zakres posiadania, jego ciągłość, następstwo prawne oraz zdarzenia, które mogły mieć wpływ na bieg zasiedzenia i dlatego 3 sierpnia 2028 r. jest dla mnie datą, przed którą warto przeanalizować stan prawny gazociągu, a nie datą automatycznej utraty praw przez właściciela.
Czy wystarczy przed 3 sierpnia 2028 r. wysłać wezwanie?
Samo wezwanie skierowane do przedsiębiorstwa nie przerywa biegu zasiedzenia, dlatego jeżeli analiza wskazuje na ryzyko zasiedzenia, trzeba ustalić, jaka czynność prawna jest właściwa w konkretnej sprawie.
Gazociąg ma służebność. Czy wtedy jego przesunięcie jest niemożliwe?
Gazociąg ma służebność. Czy wtedy jego przesunięcie jest niemożliwe?
Jeżeli przedsiębiorstwo posiada skuteczną służebność przesyłu, sytuacja jest inna niż w przypadku urządzenia znajdującego się na działce bez tytułu prawnego, jednak nie oznacza to, że raz ustalony przebieg urządzeń nigdy nie może zostać zmieniony.
Przepisy dotyczące służebności, stosowane odpowiednio do służebności przesyłu, przewidują możliwość żądania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności w określonych sytuacjach. Jak pokazuje praktyka, znaczenie może mieć między innymi ważna potrzeba gospodarcza, która pojawiła się po ustanowieniu służebności.
W praktyce nie wystarczy jednak powiedzieć: „Gazociąg mi przeszkadza”,
albowiem trzeba wykazać konkretne okoliczności, takie jak planowana inwestycja, zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości czy możliwość jej racjonalnego zagospodarowania, mogą wymagać analizy pod tym kątem. Trzeba również uwzględnić interes przedsiębiorstwa oraz techniczne i ekonomiczne skutki zmiany przebiegu infrastruktury.
Kto zapłaci za przesunięcie gazociągu?
To jedno z pierwszych pytań właściciela, ale nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich spraw.
Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z działki bez skutecznego tytułu prawnego, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy właściciel chce zmienić przebieg prawidłowo ustanowionej służebności tylko dlatego, że po latach zamierza inaczej zagospodarować nieruchomość.
Dlatego przed rozmową o kosztach trzeba ustalić:
- kto ma tytuł prawny,
- jaki jest zakres tego prawa,
- dlaczego gazociąg ma zostać przesunięty,
- czy obecny przebieg narusza własność,
- czy istnieje techniczna możliwość innego przebiegu.
Dopiero wtedy można odpowiedzialnie ocenić, kto powinien ponieść koszty.
Nie tylko usunięcie. Czasem pieniądze są dla właściciela lepszym rozwiązaniem
Pan Tomasz początkowo chce tylko jednego: „Niech zabiorą gazociąg z mojej działki”, jednak po analizie może się jednak okazać, że całkowite usunięcie urządzenia jest mało realne albo ekonomicznie nieuzasadnione i jednocześnie istnieją podstawy do uregulowania stanu prawnego.
Wtedy może okazać się, że korzystniejsze dla właściciela będzie:
- przesunięcie gazociągu w inne miejsce,
- ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu,
- uzyskanie wynagrodzenia,
- dochodzenie należności za bezumowne korzystanie,
albo połączenie odpowiednich działań wynikających ze stanu konkretnej sprawy.
Moim zadaniem nie jest więc przekonanie klienta, że zawsze trzeba iść do sądu po usunięcie rury, albowiem celem jest ustalenie rozwiązania, które daje właścicielowi najlepszy efekt prawny i ekonomiczny.
Gazociąg pod ziemią może ograniczać znacznie większą część działki
To kolejny element, który często jest pomijany, albowiem sama rura może mieć stosunkowo niewielką średnicę. Nie oznacza to, że wpływ gazociągu na nieruchomość ogranicza się do szerokości rury, gdyż przy gazociągach trzeba rozróżnić między innymi zakres służebności przesyłu i ograniczenia wynikające z przepisów technicznych, w tym dotyczące stref kontrolowanych.
Sąd Najwyższy wskazywał, że obszar strefy kontrolowanej i zakres obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu nie muszą się pokrywać.
Dla właściciela ma to praktyczne znaczenie, albowiem może się bowiem okazać, że urządzenie znajdujące się pod ziemią wpływa na możliwość zagospodarowania znacznie większego obszaru. Dlatego przy wycenie i analizie sprawy nie patrzę wyłącznie na szerokość gazociągu, a sprawdzam jego rzeczywisty wpływ na nieruchomość.
Co wyróżnia sposób prowadzenia takich spraw w Kancelarii?
Nie zaczynam od wysłania do operatora żądania: „Proszę usunąć gazociąg w terminie 14 dni”, albowiem najpierw sprawdzam, czy takie żądanie ma podstawę.
1. Ustalam dokładny przebieg gazociągu
Sprawdzam działkę, mapy i położenie urządzenia.
2. Ustalam właściciela infrastruktury
Trzeba wiedzieć, do kogo należy gazociąg i kto z niego korzysta.
3. Analizuję księgę wieczystą
Sprawdzam, czy istnieje wpis służebności albo innego prawa.
4. Badam dokumenty przedsiębiorstwa
Umowa? Decyzja administracyjna? Orzeczenie? Inny tytuł?
5. Analizuję zarzut zasiedzenia
Uwzględniam wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, oraz ryzyko związane z 3 sierpnia 2028 r.
6. Sprawdzam wpływ gazociągu na nieruchomość
Czy blokuje budowę? Podział? Drogę? Halę? Sprzedaż? Inny sposób wykorzystania działki?
7. Porównuję możliwe rozwiązania
Usunięcie, przesunięcie, wynagrodzenie, służebność, roszczenia za korzystanie z nieruchomości.
8. Dopiero wtedy wybieram roszczenie
Dzięki temu klient wie:
- co może osiągnąć,
- jakie ma argumenty,
- jakie są ryzyka,
- czy prowadzenie sprawy ma ekonomiczny sens.
Jakie dokumenty przygotować, jeżeli chcesz sprawdzić możliwość usunięcia gazociągu?
Do pierwszej analizy warto przygotować:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki i obręb,
- mapę z przebiegiem gazociągu, jeżeli ją posiadasz,
- zdjęcia oznaczeń gazociągu znajdujących się na nieruchomości,
- korespondencję z operatorem,
- dokumenty otrzymane od przedsiębiorstwa,
- dawne umowy lub zgody poprzednich właścicieli,
- decyzje administracyjne, jeżeli są dostępne,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę, jeżeli zostały wydane,
- informację, co chcesz wybudować lub w jaki sposób zamierzasz wykorzystać nieruchomość.
Jeżeli nie masz wszystkich dokumentów, nie oznacza to, że sprawy nie można przeanalizować, ponieważ najpierw trzeba ustalić, czego rzeczywiście brakuje.
Czy warto żądać usunięcia gazociągu?
Czasami tak, jednak czasami lepszym rozwiązaniem będzie jego przesunięcie.
W innej sprawie bardziej opłacalne może być ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, a czasami dokumenty przedsiębiorstwa pokażą, że operator posiada skuteczny tytuł prawny i żądanie całkowitego usunięcia gazociągu nie będzie właściwym kierunkiem.
Dlatego nie zaczynam sprawy od obietnicy: „Usuniemy gazociąg”, gdyż zaczynam od odpowiedzi na pytanie: „Jakie prawo ma przedsiębiorstwo do korzystania z tej działki?” i dopiero później można zdecydować, o co warto walczyć.
Masz gazociąg na swojej działce?
Jeżeli gazociąg blokuje budowę domu, hali, podział działki albo sprzedaż nieruchomości, warto ustalić jego stan prawny, zanim zmienisz swoje plany inwestycyjne, dlatego też w Kancelarii Adwokackiej adw. Grzegorza Szymczyka analizuję nie tylko sam gazociąg, ale jego wpływ na całą nieruchomość.
Sprawdzam tytuł prawny przedsiębiorstwa, dokumenty, możliwość podniesienia zarzutu zasiedzenia, przebieg urządzeń oraz ekonomiczne skutki pozostawienia infrastruktury i dopiero na tej podstawie można ocenić, czy właściwym rozwiązaniem jest:
- usunięcie gazociągu,
- jego przesunięcie,
- ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu,
- dochodzenie wynagrodzenia,
- czy inne rozwiązanie odpowiadające konkretnej nieruchomości.
Bo w sprawie gazociągu najważniejsze pytanie nie brzmi: „Jak długo ta rura leży pod moją działką?”, tylko: „Na jakiej podstawie przedsiębiorstwo z niej korzysta i co mogę zrobić, żeby odzyskać możliwość korzystania z mojej nieruchomości na najlepszych dla mnie warunkach?”
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie.
Twoja własność podlega ochronie — a wyrok TK wzmacnia Twoje prawa.
✨ Dowiedz się, o jakie pieniądze możesz walczyć. Napisz do kancelarii – pomogę Ci odzyskać należne środki: adwokat.szymczyk@o2.pl
